Bauruinen & Red Flags: Bauträger prüfen, bevor du zahlst.
Auf Sal und Boa Vista stehen bis heute Rohbauten aus der Off-Plan-Ära - Projekte, die mit dem Geld der Käufer gebaut werden sollten und dann stehen blieben. Dieser Guide zeigt, welche Papiere ein legales Bauprojekt nach kapverdischem Recht zwingend hat, welche Grundbuch-Fallen es gibt, an welchen Warnsignalen du unseriöse Projekte erkennst - und was du tun kannst, wenn deine Anzahlung schon geflossen ist.
Das Wichtigste in 60 Sekunden.
- Jedes legale Bauprojekt hat ein Alvará: Die Baugenehmigung der Câmara Municipal wird durch ein Alvará verbrieft - dessen Nummer, Ausstellungsdatum und Gültigkeit müssen laut Gesetz in jeder Verkaufswerbung stehen.
- Die Baufirma braucht eine eigene Zulassung: Ohne Unternehmens-Alvará der Aufsichtsbehörde IGOTCI darf die Câmara gar keine Baugenehmigung erteilen. Die Liste gültiger Zulassungen ist öffentlich.
- Grundbuch vor Geld: Eine aktuelle Certidão de Registo Predial zeigt Eigentümer, Hypotheken und sogar behördliche Baustopps (Embargos) - vor jeder Anzahlung Pflicht.
- Stillstand hat rechtliche Folgen: Ruht eine Baustelle länger als sechs Monate oder wird der Bauträger insolvent, kann die Lizenz verfallen - das macht eine spätere Fertigstellung komplizierter.
- Schon angezahlt? Dokumentieren, Register und Lizenzstatus prüfen, über einen unabhängigen Anwalt schriftlich Fristen setzen - und keine Vertragsverlängerungen unterschreiben, bevor sie geprüft sind.
Der Rechtsrahmen auf einen Blick.
- Baurecht
- ✓ Verifiziert
Lei n.º 60/VIII/2014 (Operações urbanísticas), geändert 2018 und 2025 - Grundbuch
- ✓ Verifiziert
Conservatória do Registo Predial, Código do Registo Predial (DL n.º 10/2010) - Pflicht in der Werbung
- § Gesetzestext
Alvará-Nummer, Ausstellungsdatum und Gültigkeit (Art. 42) - Lizenzverfall
- § Gesetzestext
u. a. bei Baustopp oder Aufgabe > 6 Monate sowie Insolvenz (Art. 61) - Baufirmen-Zulassung
- ✓ Verifiziert
Alvará der IGOTCI, gültige Zulassungen als öffentliche Liste - Typische Risikozone
- ◐ Community-Wert
Off-Plan-Resortprojekte in Tourismuszonen auf Sal und Boa Vista
Wie die Bauruinen entstanden sind.
Kein Naturgesetz, sondern ein Finanzierungsmodell: Warum ausgerechnet die beiden Strandinseln betroffen sind.
Wer über Sal oder Boa Vista fährt, sieht neben fertigen Hotelanlagen und gepflegten Apartmentkomplexen auch das andere Gesicht des Immobilienbooms: Betonskelette ohne Fenster, Bauzäune, hinter denen sich seit Jahren nichts mehr bewegt, halb fertige Villenreihen am Ortsrand. Diese Bilder sind keine Besonderheit Kap Verdes - Spanien, Bulgarien oder die Türkei kennen sie ebenso. Aber sie haben auf den Kapverden eine sehr typische Entstehungsgeschichte, und wer sie kennt, erkennt die Risiken heutiger Projekte deutlich schneller.
Das Off-Plan-Modell: Gebaut wird mit dem Geld der Käufer
◐ Fachportal-/Kanzlei-Einschätzung
In den 2000er-Jahren verkauften Projektentwickler auf Sal und Boa Vista zahlreiche Wohnungen und Villen „off plan“ - also auf dem Papier, bevor der erste Stein gesetzt war. Käufer vor allem aus Großbritannien, Irland, Italien und anderen europäischen Ländern leisteten Anzahlungen und Ratenzahlungen, mit denen der Bau überhaupt erst finanziert wurde. Mehrere unabhängige Auswanderer- und Kanzleiportale beschreiben übereinstimmend, was passierte, als nach der Finanzkrise 2008 die Nachfrage einbrach: Neue Verkäufe blieben aus, damit fehlte das Geld für die nächsten Bauabschnitte - und Baustellen kamen zum Stillstand. In Foren berichten Betroffene von Anzahlungen, die über Jahre nicht zurückgezahlt wurden.
◐ Kanzlei-Einschätzung
Eine auf Auslandsimmobilien spezialisierte britische Kanzlei nannte 2020 die verspätete oder ganz ausbleibende Übergabe von Off-Plan-Objekten als das häufigste Problem von Investoren in Kap Verde. Bauträger beriefen sich dabei oft auf „höhere Gewalt“ (Force Majeure) - etwa fehlende Genehmigungen oder Finanzierungsprobleme -, was nach Einschätzung der Kanzlei in der Regel keine echte höhere Gewalt darstellt. Wichtig: Solche Kanzleien verdienen an der Vertretung Geschädigter - ihre Darstellung ist plausibel und deckt sich mit Forenberichten, ersetzt aber keine amtliche Statistik. Eine offizielle Zahl, wie viele Projekte auf Sal und Boa Vista unvollendet sind, ist nicht veröffentlicht.
Ein dokumentierter Großfall: Santa Mónica, Boa Vista
✓ Verifiziert ⚠ Kann sich ändern
Wie lange sich solche Situationen hinziehen können, zeigt ein Fall, zu dem sich die Regierung selbst öffentlich geäußert hat: Für ein rund 130.500 m² großes Grundstück des Hotelprojekts „White Sands“ in der Tourismus-Entwicklungszone (ZDTI) Santa Mónica auf Boa Vista ordnete die Portaria n.º 10/2022 (März 2022) die Rückübertragung (reversão) der Flächen an den kapverdischen Staat an. Trotz dieser Anordnung erklärte die Regierung im April 2022, dass die eigentliche Grundbuch-Übertragung noch nicht vollzogen sei, die Flächen weiter auf die Projektgesellschaft eingetragen seien und mit der zuständigen Entwicklungsgesellschaft über eine Wiederaufnahme verhandelt werde - ein gutes Beispiel dafür, wie weit eine behördliche Anordnung und ihre tatsächliche Umsetzung im Grundbuch zeitlich auseinanderfallen können. Später wurde von einem Memorandum zur Fertigstellung des Resorts berichtet. Den aktuellen Bauzustand konnten wir nicht unabhängig verifizieren - der Fall dient hier nur als Beleg dafür, dass Großprojekte jahrelang zwischen Stillstand, Verhandlungen und Neustart hängen können.
Was das für dich als Käufer heute bedeutet
Das Grundproblem war selten das Land oder die Lage, sondern die Konstruktion: Käufergeld finanzierte den Bau, ohne dass es gesetzlich abgesichert war. § Nicht verifiziert Eine dem deutschen Bauträgerrecht (Makler- und Bauträgerverordnung mit Ratenplan nach Baufortschritt oder Bürgschaft) vergleichbare, gesetzlich vorgeschriebene Absicherung von Käufergeldern konnten wir im kapverdischen Recht nicht identifizieren. Das heißt: Die Absicherung musst du selbst im Vertrag durchsetzen - über Zahlungen nach geprüftem Baufortschritt, Bankgarantien oder Treuhandlösungen. Genau hier setzen die folgenden Abschnitte an.
Und es gibt eine gute Nachricht: Seit 2014 regelt die Lei n.º 60/VIII/2014 das gesamte Bau- und Genehmigungsrecht neu und enthält mehrere Vorschriften, die Käufern konkrete Prüfwerkzeuge an die Hand geben - von der Pflicht, Genehmigungsnummern in der Werbung zu nennen, bis zur Eintragung behördlicher Baustopps im Grundbuch. Wer diese Werkzeuge nutzt, filtert einen Großteil der Risiko-Projekte heraus, bevor Geld fließt.
Welche Dokumente ein legales Projekt hat.
Jede Zeile ist ein Prüfpunkt. Fehlt ein Dokument oder wird es „nachgereicht“, ist das ein Warnsignal.
§ Gesetzestext
Nach Art. 4 der Lei n.º 60/VIII/2014 hängt jede „operação urbanística“ - also Parzellierung, Erschließung, Neubau, Umbau und Nutzung von Gebäuden - von einer Vorabkontrolle ab: einer Licença (Genehmigung), einer Autorização (behördliche Zulassung, v. a. in Gebieten mit Detailbebauungsplan) oder einer Comunicação prévia (Vorabanzeige). Wirksam wird die Genehmigung erst mit dem Alvará, der Genehmigungsurkunde (Art. 64). Für dich als Käufer heißt das: Ohne Alvará-Nummer gibt es kein legales Bauprojekt - egal, wie hochwertig das Exposé aussieht.
| Dokument | Wer stellt aus | Was es belegt | So prüfst du es |
|---|---|---|---|
| Alvará de licença / autorização (Baugenehmigung) | Câmara Municipal (Gemeinde) | Dass das konkrete Projekt genehmigt ist. Nummer, Datum und Gültigkeit müssen in jeder Verkaufswerbung stehen (Art. 42); ein Aushang an der Baustelle ist innerhalb von 10 Tagen nach Ausstellung Pflicht und bleibt bis Bauende hängen (Art. 68). | Kopie verlangen, Nummer direkt bei der Câmara bestätigen lassen; Aushang vor Ort fotografieren. |
| Unternehmens-Alvará der Baufirma | IGOTCI (Inspeção-Geral do Ordenamento do Território, da Construção e da Imobiliária) | Dass die ausführende Firma für Bauleistungen dieser Größenklasse zugelassen ist. Ohne dieses Alvará darf die Câmara keine Baugenehmigung erteilen (Art. 5); seine Nummer muss in der Baugenehmigung stehen. | Firmenname und NIF in der öffentlichen IGOTCI-Liste gültiger Alvarás suchen (Zulassungen laufen jährlich zum 31. Januar aus). |
| Certidão de Registo Predial | Conservatória do Registo Predial | Eingetragener Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen - und eingetragene Baustopps, denn ein behördliches Embargo wird im Grundbuch vermerkt (Art. 91 Nr. 6). | Aktuelle Auskunft (nicht älter als wenige Tage) anfordern, online über das Portal „Porton di Nos Ilha“ oder vor Ort. |
| Autorização de utilização (Nutzungsgenehmigung) | Câmara Municipal, nach Abnahme (Vistoria) | Dass das fertige Gebäude bewohnt werden darf. Bei Wohnanlagen kann sie für einzelne Wohnungen nur erteilt werden, wenn auch die Gemeinschaftsflächen nutzbar sind (Art. 55). Bewohnen ohne sie ist eine Ordnungswidrigkeit (Art. 88). | Bei Fertigobjekten Kopie verlangen; bei Off-Plan im Vertrag als Übergabebedingung festschreiben. |
| Propriedade horizontal (Teileigentum) | Câmara (Bescheinigung) + Conservatória (Eintragung) | Dass deine Wohnung als eigene, separat eingetragene Einheit existiert - Voraussetzung für einen sauberen Eigentumserwerb an einer Wohnung. | Im Grundbuchauszug prüfen, ob die Aufteilung eingetragen ist; das Regime wurde 2025 durch die Lei n.º 57/X/2025 geändert. |
| Bescheinigung über die Erschließung | Câmara Municipal | Bei Neubauten auf parzellierten Grundstücken darf die erste Escritura nur beurkundet werden, wenn die Câmara die vorläufige Abnahme der Erschließung oder eine ausreichende Sicherheitsleistung bescheinigt (Art. 41). | Vom Notar bzw. deinem Anwalt vor der Escritura vorlegen lassen. |
| Licença de mediação imobiliária (Maklerlizenz) | CAECI bei der IGOTCI | Dass der Vermittler legal als Immobilienmakler tätig sein darf. Gültig 5 Jahre; der Firmenname muss „Mediação Imobiliária“ enthalten. | In der öffentlichen IGOTCI-Liste gültiger Maklerlizenzen suchen. |
⚠ Kann sich ändern
Artikelangaben nach der Originalfassung der Lei n.º 60/VIII/2014 (Boletim Oficial vom 23.04.2014). Das Gesetz wurde 2018 und 2025 geändert - einzelne Fristen und Nummerierungen können abweichen.
Der 30-Sekunden-Test am Exposé
§ GesetzestextSuch im Exposé, auf der Website oder dem Messeprospekt nach der Alvará-Nummer samt Datum und Gültigkeit. Das Gesetz schreibt diese Angaben bei der Werbung für Grundstücke, Gebäude und Wohnungen „em construção ou a construir“ - also im Bau oder noch zu bauen - ausdrücklich vor. Fehlt die Nummer, frag schriftlich nach. Ausweichende Antworten wie „die Genehmigung ist beantragt“ oder „kommt nächste Woche“ bedeuten: Es gibt (noch) kein genehmigtes Projekt - und damit auch nichts, wofür du heute zahlen solltest.
Sechs Grundbuch-Fallen bei Bauprojekten.
Die Certidão de Registo Predial ist das wichtigste Einzeldokument - aber nur, wenn man weiß, worauf man schauen muss.
Verkäufer ist nicht der eingetragene Eigentümer
Verkauft eine Vertriebsgesellschaft, ein „Partner“ oder eine Holding, die nicht selbst im Grundbuch steht, fehlt dir der direkte Zugriff auf das Grundstück. Hier liegt auch das Einfallstor für Doppelverkäufe: Im portugiesisch geprägten Registerrecht gilt grundsätzlich die Priorität der Eintragung - wer zuerst wirksam einträgt, ist im Konflikt meist im Vorteil. Die genaue Rechtslage im Einzelfall muss ein Anwalt prüfen.
Grundstück nicht oder unklar eingetragen
Nicht jedes Grundstück ist sauber erfasst. Das von den USA finanzierte Katasterprojekt der Millennium Challenge Corporation hat auf Sal alle Grundstückseinheiten neu erfasst - die Evaluierung von 2022 hält aber fest, dass dabei viele bestehende Grenz- und Titelstreitigkeiten sichtbar wurden und neue entdeckt wurden. Ein „omisso“ (nicht eingetragenes) Grundstück ist kein Kaufobjekt für Laien.
Globalhypothek des Bauträgers
Finanziert eine Bank den Bauträger, liegt häufig eine Hypothek auf dem gesamten Grundstück. Wird sie nicht für deine Einheit freigegeben, kaufst du belastet - und im Insolvenzfall steht die Bank vor dir. Im Vertrag muss stehen, dass deine Einheit lastenfrei übergeben wird, und das muss vor der Escritura im Grundbuch nachvollziehbar sein.
Eingetragenes Embargo
Lässt der Präsident der Câmara eine Baustelle stoppen - etwa weil ohne oder abweichend von der Genehmigung gebaut wird -, wird dieses Embargo im Grundbuch registriert (Art. 91). Steht ein solcher Vermerk in der Certidão, ist das ein klares Stoppsignal. Ein Weiterbauen trotz Embargo ist selbst eine Ordnungswidrigkeit (Art. 88).
Teileigentum nicht begründet
Bei Apartments entsteht deine Wohnung rechtlich erst als eigene Einheit, wenn das Gebäude in Propriedade horizontal aufgeteilt und eingetragen ist. Ohne diese Aufteilung kaufst du im schlimmsten Fall nur eine Absichtserklärung. Und: Die Nutzungsgenehmigung für einzelne Wohnungen gibt es erst, wenn auch die Gemeinschaftsteile nutzbar sind (Art. 55) - ein Problem in halbfertigen Anlagen.
Land in einer Tourismuszone (ZDTI)
Strandnahe Resortflächen liegen oft in Zonas de Desenvolvimento Turístico Integrado. Auf Boa Vista und Maio verwaltet die staatlich-kommunale Entwicklungsgesellschaft SDTIBM diese Flächen und vergibt sie an Investoren. Kläre, welches Recht genau übertragen wird (Volleigentum, Erbbaurecht/direito de superfície, Konzession) und welche Bau- und Fristauflagen daran hängen - bei Nichterfüllung droht wie im Fall Santa Mónica ein Rückfallverfahren.
Grundbuchauszug online - aber nicht allein lesen
✓ VerifiziertDie Certidão de Registo Predial lässt sich über das Regierungsportal „Porton di Nos Ilha“ online anfordern (Registrierung, Aktivierungsschlüssel und Bezahlung per vinti4-Karte nötig) oder direkt bei der Conservatória beantragen. Der Auszug ist auf Portugiesisch und voller Fachbegriffe (inscrição, averbamento, ónus, penhora). Lass ihn von deinem unabhängigen Anwalt auswerten - und fordere kurz vor jeder Zahlung einen neuen an, denn Belastungen können jederzeit hinzukommen.
Zwölf Warnsignale, bei denen du stoppen solltest.
Kein einzelnes Signal beweist Betrug. Aber jedes verlangt eine überzeugende, schriftliche Antwort - bevor Geld fließt.
1 · Keine Alvará-Nummer
Exposé, Website oder Messestand nennen keine Genehmigungsnummer mit Datum und Gültigkeit - obwohl Art. 42 das vorschreibt.
2 · Kein Bauschild
An der Baustelle hängt kein von außen sichtbarer Aushang zum Alvará, obwohl dieser bis zur Fertigstellung Pflicht ist (Art. 68).
3 · Baufirma ohne Zulassung
Die ausführende Firma taucht in der IGOTCI-Liste gültiger Alvarás nicht auf - oder niemand kann sagen, wer eigentlich baut.
4 · Hohe Vorkasse
Große Teile des Kaufpreises sollen vor Baubeginn oder nach festen Kalenderdaten statt nach nachgewiesenem Baufortschritt fließen.
5 · Zahlung an Dritte
Überweisungen sollen an eine Vertriebsfirma, ein Auslandskonto, einen Vermittler oder bar erfolgen - nicht an die im Grundbuch eingetragene Projektgesellschaft.
6 · Der „Haus-Anwalt“
Der Bauträger stellt den Anwalt gleich mit oder rät von eigener Rechtsberatung ab. Ein Anwalt, der für beide Seiten arbeitet, prüft für keine Seite gründlich.
7 · Garantierte Rendite
„Garantierte“ Mietrenditen über Jahre gehörten zum Verkaufsmodell vieler gescheiterter Projekte. Eine Garantie ist nur so viel wert wie die Firma, die sie gibt.
8 · Stille Baustelle
Über Wochen kein Fortschritt, keine Arbeiter. Ruht ein Bau länger als sechs Monate oder gilt er als aufgegeben, kann die Câmara die Lizenz für verfallen erklären (Art. 61).
9 · Kein Bautagebuch, kein Bauleiter
Fehlt das Livro de obra auf der Baustelle oder arbeitet man ohne verantwortlichen Techniker, ist das ordnungswidrig - und ein gesetzliches Indiz für eine aufgegebene Baustelle (Art. 61, 88).
10 · Zeitdruck
„Nur noch heute zum Messepreis“, Reservierung per Sofortüberweisung, Vertrag ohne Zeit zur Prüfung - seriöse Projekte halten eine Due-Diligence-Frist aus.
11 · Vertrag nach fremdem Recht
Der Kaufvorvertrag soll ausschließlich auf Englisch, nach ausländischem Recht oder mit Schiedsgericht im Ausland laufen - obwohl Grundstück und Grundbuch in Kap Verde liegen.
12 · „Verlängern gegen Bonus“
Der Bauträger bietet höhere Rendite oder Rabatt, wenn du einer neuen, späteren Fertigstellungsfrist zustimmst. Damit gibst du womöglich deine stärksten Ansprüche aus dem alten Vertrag auf.
Warnsignal-Matrix zum Abhaken.
| Warnsignal | Was dahinterstecken kann | So prüfst du es | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Keine Alvará-Nummer | Projekt nicht genehmigt, Genehmigung abgelaufen oder nur „beantragt“ | Nummer schriftlich anfordern, bei der Câmara Municipal bestätigen lassen | Stopp bis geklärt |
| Verkäufer ≠ Grundbucheigentümer | Zwischengeschaltete Vertriebsstruktur, fehlender Zugriff auf das Grundstück | Certidão de Registo Predial + Handelsregisterauszug der Verkäuferfirma | Stopp bis geklärt |
| Hypothek auf dem Gesamtgrundstück | Bankfinanzierung ohne Freigabezusage für deine Einheit | Grundbuch, schriftliche Freigabeerklärung der Bank anfordern | Nur mit Freigabe |
| Embargo im Grundbuch | Behördlicher Baustopp wegen Rechtsverstoß | Certidão, Akteneinsicht bei der Câmara über deinen Anwalt | Klares Nein |
| Baufirma nicht in IGOTCI-Liste | Nicht zugelassene oder ausgelaufene Zulassung | Aktuelle IGOTCI-Liste (Name + NIF) durchsuchen | Stopp bis geklärt |
| Zahlungsplan nach Kalender | Bau soll mit deinem Geld vorfinanziert werden | Zahlungen an Bauabschnitte koppeln, Abnahme durch unabhängigen Ingenieur | Nachverhandeln |
| Renditegarantie | Verkaufsargument ohne Substanz | Bilanz, Betreibervertrag, Sicherheiten hinter der Garantie prüfen | Mit Vorsicht |
| Baustelle ruht | Liquiditätsengpass, Lizenzverfall droht | Vor-Ort-Besuch, Bautagebuch, Lizenzstatus bei der Câmara | Keine weiteren Raten |
◐ Redaktionelle Einordnung
Die Spalte „Bewertung“ ist unsere redaktionelle Empfehlung auf Basis der Rechtslage und dokumentierter Fälle - keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Einen Bauträger in sieben Schritten prüfen.
Die Reihenfolge ist bewusst gewählt: Erst die unabhängige Beratung, dann die Register, dann der Vertrag.
Unabhängigen Anwalt mandatieren
✓ VerifiziertWähle selbst - nicht auf Empfehlung des Bauträgers oder Maklers. Die Ordem dos Advogados de Cabo Verde (OACV) bietet auf ihrer Website eine Suche nach eingetragenen Anwälten an; so prüfst du, ob dein Anwalt tatsächlich zugelassen ist. Kläre vorab Honorar, Sprache und ob der Anwalt bereits für den Bauträger tätig war (Interessenkonflikt).
Grundbuch & Handelsregister
✓ VerifiziertAktuelle Certidão de Registo Predial für das Projektgrundstück: Wer ist Eigentümer, welche Hypotheken, Pfändungen oder Embargos sind eingetragen, ist Teileigentum begründet? Parallel den Handelsregisterauszug (Registo Comercial) der Projektgesellschaft: Wer sind Gesellschafter und Geschäftsführer, seit wann existiert die Firma, wer darf sie vertreten?
Lizenzstatus bei der Câmara Municipal
§ GesetzestextLiegt ein Alvará vor? Für welches Projekt genau (Geschosse, Einheiten, Nutzung)? Bis wann muss gebaut sein - und wurde die Frist schon verlängert? Gibt es Verfahren wegen Abweichungen oder ein Embargo? Liegt das Grundstück in einer ZDTI, gehört auf Boa Vista und Maio auch die SDTIBM zu den Ansprechpartnern. Diese Fragen sollte dein Anwalt schriftlich klären.
Baufirma und Makler bei der IGOTCI abgleichen
✓ VerifiziertDie IGOTCI veröffentlicht Listen gültiger Unternehmens-Alvarás (mit Klasse, NIF, Gemeinde und Gültigkeit), gültiger Registrierungen kleiner Bauunternehmer und Planungsbüros sowie gültiger Maklerlizenzen. Die Klasse des Alvará begrenzt den Auftragswert, den eine Firma ausführen darf - ein Großprojekt mit einer Firma der untersten Klasse passt nicht zusammen.
Track Record recherchieren
◐ Community-WertWelche Projekte hat der Bauträger (oder seine Geschäftsführer unter anderem Firmennamen) bereits fertiggestellt - und wie wohnt es sich dort heute? Sprich mit Eigentümern in Vorgängerprojekten, schau in Expat-Foren und Facebook-Gruppen und such in kapverdischen Medien nach dem Firmennamen. Einzelne Forenbeiträge sind kein Beweis - wiederkehrende Muster aber ein deutliches Signal.
Baustelle persönlich besuchen
§ GesetzestextHängt der Alvará-Aushang? Wird gearbeitet? Liegt ein Bautagebuch (Livro de obra) aus, ist ein technischer Leiter benannt? Passt der Baufortschritt zu dem, was dir der Zahlungsplan als „erreicht“ verkauft? Wer nicht selbst reisen kann, beauftragt einen unabhängigen Ingenieur oder Architekten mit einem datierten Fotobericht.
Den Vertrag absichern
◐ FachkonsensZahlungen an geprüfte Bauabschnitte koppeln, nicht an Kalenderdaten. Eine Bankgarantie (garantia bancária) oder eine Treuhandlösung über eine Bank bzw. einen Notar verhandeln. Klare Fertigstellungsfrist mit Vertragsstrafe, Rücktrittsrecht bei Lizenzverfall oder Embargo, Übergabe nur mit Nutzungsgenehmigung und lastenfrei. Gerichtsstand in Kap Verde, Vertragstext auf Portugiesisch mit beglaubigter Übersetzung.
Fertig gebaut schlägt Rendering
◐ Community-WertDer zuverlässigste Schutz vor einer Bauruine ist, keine zu kaufen: Ein fertiges Objekt mit Nutzungsgenehmigung, eingetragenem Teileigentum und sichtbarer Bausubstanz ist meist teurer als der Off-Plan-Preis - aber dieser Aufpreis ist im Kern eine Versicherungsprämie gegen genau das Risiko, um das es auf dieser Seite geht. Wer trotzdem off plan kauft, sollte nur so viel anzahlen, wie er im schlimmsten Fall verlieren kann.
Schon angezahlt - und das Projekt stockt?
Ruhig bleiben, aber nicht abwarten: In dieser Phase entscheidet die Reihenfolge der Schritte über deine Verhandlungsposition.
Schritt 1: Alles sichern, bevor du reagierst
Sammle Vorvertrag (Promessa de Compra e Venda bzw. CPCV), alle Nachträge, Zahlungsbelege mit Empfängerkonto, E-Mails, WhatsApp-Nachrichten, Exposés und Werbematerial - insbesondere solches mit Fertigstellungsterminen oder Renditeversprechen. Dokumentiere den Baustellenzustand mit datierten Fotos. Unterschreibe in dieser Phase nichts Neues.
Schritt 2: Register und Lizenz prüfen lassen
§ Gesetzestext
Eine neue Certidão de Registo Predial zeigt, ob inzwischen Hypotheken, Pfändungen (penhoras) oder ein Embargo eingetragen wurden. Bei der Câmara lässt dein Anwalt klären, ob die Baugenehmigung noch gilt. Die Lei n.º 60/VIII/2014 nennt in Art. 61 unter anderem diese Verfallsgründe: Bauarbeiten, die länger als sechs Monate ruhen (sofern nicht unverschuldet) oder als aufgegeben gelten, nicht eingehaltene Fertigstellungsfristen sowie die Insolvenz des Lizenzinhabers. Als aufgegeben gelten Arbeiten etwa, wenn sie ohne im Bautagebuch vermerkten Grund ruhen oder der Aufenthaltsort des Lizenzinhabers unbekannt ist. Den Verfall erklärt die Câmara - nach Anhörung des Betroffenen.
Schritt 3: Schriftlich Fristen setzen - über den Anwalt
Statt informeller Nachfragen sollte dein Anwalt den Bauträger förmlich und nachweisbar zur Erfüllung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Das schafft die Grundlage für spätere Ansprüche. ◐ Kanzlei-Einschätzung Bietet der Bauträger nun eine neue Frist gegen eine höhere Rendite oder einen Rabatt an, lass das unbedingt prüfen: Nach Einschätzung spezialisierter Kanzleien verlierst du mit einer solchen Vereinbarung womöglich genau die Ansprüche aus dem Vertragsbruch, die dir Druckmittel gegeben hätten.
Schritt 4: Die rechtlichen Hebel kennen
§ Rechtsprinzip
Das kapverdische Zivilrecht wurzelt im portugiesischen Código Civil. Danach gilt beim Vorvertrag mit Anzahlung als „Sinal“ grundsätzlich: Ist der Verkäufer für die Nichterfüllung verantwortlich, kann der Käufer das Doppelte der Anzahlung verlangen; alternativ kommt die gerichtliche Durchsetzung des Kaufs (execução específica) in Betracht. Ob diese Regeln in deinem Fall greifen, hängt stark von der Vertragsgestaltung ab - etwa ob die Zahlung überhaupt als Sinal vereinbart wurde. Die genaue Fassung und Nummerierung der Vorschriften im kapverdischen Zivilgesetzbuch haben wir nicht an der Originalquelle geprüft - lass sie deinen Anwalt bestätigen.
Wichtig für die Realitätsprüfung: Ein Anspruch auf doppelte Rückzahlung ist wenig wert, wenn die Gegenseite kein Vermögen mehr hat. Deshalb lohnt der Blick ins Grundbuch auch hier - gehört dem Bauträger noch das Grundstück, gibt es pfändbares Vermögen.
Schritt 5: Insolvenz - Forderung rechtzeitig anmelden
Ist der Bauträger insolvent, laufen in Insolvenzverfahren üblicherweise kurze Fristen für die Anmeldung von Forderungen. Wer sie verpasst, kann leer ausgehen. ⚠ Nicht verifiziert Das konkrete kapverdische Insolvenzverfahrensrecht und seine Fristen konnten wir für diesen Artikel nicht an der Primärquelle prüfen - dein Anwalt muss sie sofort ermitteln, sobald eine Insolvenz im Raum steht.
Schritt 6: Gemeinsam fertigstellen - die Sonderlizenz
§ Gesetzestext
Ein wenig bekanntes Werkzeug: Ist eine Baustelle schon weit fortgeschritten und die Lizenz wegen Insolvenz des Inhabers verfallen, kann nach Art. 79 jeder Dritte mit berechtigtem Interesse am Grundstück eine Sonderlizenz zur Fertigstellung beantragen. Die Câmara kann sie unabhängig vom Verfallsgrund auch dann erteilen, wenn sie ein Interesse an der Fertigstellung sieht und ein Abriss aus ökologischen, städtebaulichen, technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht ratsam ist. Für Käufergemeinschaften, die sich organisieren und Rechte am Grundstück erlangen, kann das ein Weg aus der Ruine sein - realistisch aber nur mit Anwalt, Ingenieur und gemeinsamer Finanzierung.
Schritt 7: Bei Betrugsverdacht Anzeige erstatten
Wurde Geld offenbar nie für den Bau verwendet, gab es gefälschte Dokumente oder nie existierende Genehmigungen, kommt neben dem Zivilrecht eine Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft (Ministério Público) bzw. der Kriminalpolizei (Polícia Judiciária) in Betracht. Wurde der Vertrag in Deutschland angebahnt, kann zusätzlich eine Anzeige in Deutschland sinnvoll sein - auch das gehört in die Beratung.
| Szenario | Mögliche Wege | Realistische Einschätzung |
|---|---|---|
| Bau verzögert, Bauträger aktiv | Förmliche Fristsetzung, Nachverhandlung mit Absicherung (Garantie, Zahlungsstopp bis Baufortschritt) | Häufig lösbar, wenn Lizenz gültig und Grundstück unbelastet |
| Bau ruht, Lizenz noch gültig | Fristsetzung, Lizenzstatus beobachten, Käufer vernetzen, Rücktritt/Sinal-Regeln prüfen | Zeitkritisch - nach 6 Monaten Stillstand droht der Lizenzverfall |
| Lizenz verfallen, Bauträger existiert | Rückforderung bzw. doppelter Sinal, Schadensersatz, Klage in Kap Verde | Rechtlich stark, wirtschaftlich nur mit pfändbarem Vermögen |
| Bauträger insolvent | Forderungsanmeldung im Verfahren, ggf. Käufergemeinschaft und Sonderlizenz (Art. 79) | Langwierig; Quote ungewiss |
| Bauträger verschwunden | Strafanzeige, Zivilklage, Grundbuch auf verwertbares Vermögen prüfen | Schwierig; früh handeln erhöht die Chancen |
◐ Redaktionelle Einordnung
Die Einschätzungen beruhen auf der Gesetzeslage und dokumentierten Erfahrungsberichten. Eine verlässliche Statistik zu Erfolgsquoten solcher Verfahren in Kap Verde ist nicht veröffentlicht.
Wer dir wofür weiterhilft.
Behörden geben Auskunft zu ihrem Register - deine Interessen vertritt nur dein eigener Anwalt.
Ordem dos Advogados de Cabo Verde
Die Anwaltskammer mit Sitz in Praia. Über die Online-Suche auf oacv.cv prüfst du, ob ein Anwalt eingetragen ist. Erste Anlaufstelle, wenn du einen unabhängigen Anwalt suchst oder dessen Zulassung kontrollieren willst.
Câmara Municipal (Sal: Espargos · Boa Vista: Sal Rei)
Zuständig für Baugenehmigungen, Alvarás, Nutzungsgenehmigungen, Embargos und Lizenzverfall. Hier lässt du (über deinen Anwalt) den Status eines Projekts klären und Akteneinsicht nehmen.
Conservatória do Registo Predial
Das Grundbuchamt der jeweiligen Insel. Grundbuchauszüge gibt es dort oder online über das Regierungsportal Porton di Nos Ilha. Im Ministerium für Justiz ist die Generaldirektion für Register und Notariat (DGRNI) übergeordnet.
IGOTCI
Die Inspeção-Geral do Ordenamento do Território, da Construção e da Imobiliária beaufsichtigt Bauwirtschaft und Immobilienmarkt, vergibt Unternehmens-Alvarás und Maklerlizenzen und veröffentlicht Listen gültiger Zulassungen.
SDTIBM (Boa Vista & Maio)
Die 2005 gegründete Entwicklungsgesellschaft von Staat und Gemeinden verwaltet die Tourismuszonen (ZDTI) auf Boa Vista und Maio und vergibt dort Flächen an Investoren. Relevant, wenn dein Projekt in einer ZDTI liegt.
Deutsche Vertretung
Deutschland hat keine Botschaft in Kap Verde; zuständig ist die Deutsche Botschaft in Lissabon, vor Ort gibt es einen Honorarkonsul in Mindelo. Sie können Kontakte vermitteln, aber keine Rechtsvertretung in privaten Immobilienstreitigkeiten übernehmen.
Quellen & Stand dieser Seite
- Lei n.º 60/VIII/2014 (Regime jurídico das operações urbanísticas), Boletim Oficial I Série n.º 28 vom 23.04.2014: Originaltext ausgewertet - Art. 4 (Kontrollformen), Art. 5 (Alvará der Baufirma), Art. 41/42 (Escritura-Voraussetzungen, Pflichtangaben in der Werbung), Art. 55 (Teileigentum), Art. 61 (Lizenzverfall), Art. 64/68 (Alvará, Aushang), Art. 79 (unvollendete Bauten), Art. 88 (Ordnungswidrigkeiten), Art. 91 (Embargo). Quelle: Kopie des B.O. über portondinosilhas.gov.cv.
- Änderungen: Lei n.º 42/IX/2018 (B.O. I Série n.º 79 vom 05.12.2018) und Lei n.º 57/X/2025 (B.O. I Série n.º 70 vom 05.08.2025; ändert auch Notariats- und Grundbuchgesetz sowie das Teileigentum) - boe.incv.cv. Konsolidierte Fassung nicht eingesehen. Beide Änderungsdaten unabhängig erneut bestätigt am 13.10.2026.
- IGOTCI: Leistungsbeschreibungen „Pedido de Alvará“ und „Licença de Mediação Imobiliária“ sowie öffentliche Listen gültiger Alvarás (Stand Februar 2025) und Maklerlizenzen - igotci.gov.cv.
- Regierung von Cabo Verde, Stellungnahme „Processo de reversão terrenos White Sands - ZDTI Santa Mónica“ (April 2022): governo.cv. Aktueller Projektstand nicht verifiziert. Formulierung am 13.10.2026 präzisiert: Die Portaria n.º 10/2022 ordnete die Rückübertragung bereits an (nicht nur ein "mögliches Verfahren"), unabhängig bestätigt über boe.incv.cv - die Grundbuch-Umsetzung blieb laut Regierungsangabe trotzdem zunächst aus.
- Millennium Challenge Corporation, Evaluierung „Investing in Land Management Systems in Cabo Verde“ (Oktober 2022): Katastererfassung auf Sal, Boa Vista, São Vicente und Maio, Grenz- und Titelstreitigkeiten - mcc.gov.
- SDTIBM: Gründung 2005, Verwaltung der ZDTI auf Boa Vista und Maio - sdtibm.net.
- Ordem dos Advogados de Cabo Verde: Online-Anwaltssuche - oacv.cv.
- Auswärtiges Amt: Vertretungen Deutschlands in Cabo Verde (Botschaft Lissabon, Honorarkonsul Mindelo) - auswaertiges-amt.de.
- Fachportal-/Kanzlei-Einschätzungen (als solche gekennzeichnet): Judicare Law International, „Are you having problems with your Investment in Cape Verde?“ (Februar 2020); Erfahrungsberichte in Reiseforen (u. a. Tripadvisor-Forum Santa Maria) und Auswandererportalen. Interessengeleitet bzw. nicht repräsentativ - nur zur Einordnung typischer Muster verwendet.
- Sinal-Regel und execução específica: nach dem portugiesischen Código Civil (Art. 442, 830), auf dem das kapverdische Zivilrecht beruht - die kapverdische Fassung wurde nicht an der Primärquelle geprüft.
Fragen zu Bauruinen & Bauträgern.
Woran erkenne ich, ob ein Bauprojekt in Kap Verde genehmigt ist?
An der Alvará-Nummer der Câmara Municipal. Das Baugesetz (Lei n.º 60/VIII/2014, Art. 42) verlangt, dass jede Werbung für Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen im Bau Nummer, Ausstellungsdatum und Gültigkeit des Alvará nennt. Zusätzlich muss an der Baustelle ein von außen sichtbarer Aushang hängen. Lass die Nummer von deinem Anwalt bei der Câmara bestätigen.
Was passiert mit der Baugenehmigung, wenn die Baustelle stillsteht?
Nach Art. 61 der Lei n.º 60/VIII/2014 kann die Lizenz unter anderem verfallen, wenn die Arbeiten länger als sechs Monate ruhen (sofern nicht unverschuldet), die Baustelle als aufgegeben gilt, die Fertigstellungsfrist überschritten wird oder der Lizenzinhaber insolvent ist. Den Verfall erklärt die Câmara nach Anhörung. Danach braucht es eine neue Lizenz - bei weit fortgeschrittenen Bauten ist eine Sonderlizenz zur Fertigstellung möglich (Art. 79).
Kann eine Wohnung in Kap Verde doppelt verkauft werden?
Das Risiko besteht vor allem, solange nur Vorverträge existieren und nichts im Grundbuch eingetragen ist. Im portugiesisch geprägten Registerrecht hat grundsätzlich die frühere Eintragung Vorrang. Deshalb: Verkäufer muss eingetragener Eigentümer sein, das Teileigentum muss begründet sein, und nach der Escritura solltest du die Eintragung aktiv verfolgen - siehe Kaufablauf & Grundbuch.
Ich habe angezahlt und das Projekt steht still - was mache ich zuerst?
Alle Unterlagen und Zahlungen sichern, nichts Neues unterschreiben, einen unabhängigen Anwalt beauftragen. Der lässt einen aktuellen Grundbuchauszug ziehen, klärt den Lizenzstatus bei der Câmara und setzt dem Bauträger förmlich eine Frist. Vernetze dich mit anderen Käufern desselben Projekts - gemeinsam lassen sich Anwalts- und Gutachterkosten teilen.
Bekomme ich meine Anzahlung zurück?
Rechtlich gibt es Hebel: Wurde die Zahlung als Sinal vereinbart und ist der Verkäufer für das Scheitern verantwortlich, kann nach den aus dem portugiesischen Zivilrecht stammenden Regeln grundsätzlich die doppelte Summe verlangt werden. Praktisch hängt alles davon ab, ob beim Bauträger noch Vermögen vorhanden ist. Eine Erfolgsstatistik für solche Verfahren in Kap Verde ist nicht veröffentlicht.
Ist ein Off-Plan-Kauf in Kap Verde grundsätzlich unseriös?
Nein. Viele Projekte wurden und werden ordnungsgemäß fertiggestellt. Das Risiko liegt im Modell: Wer vor Fertigstellung zahlt, finanziert den Bau mit. Mit gültigem Alvará, zugelassener Baufirma, sauberem Grundbuch, Zahlungen nach Baufortschritt und einer Bankgarantie lässt es sich deutlich reduzieren - aber nie ganz ausschließen.
Wo prüfe ich, ob die Baufirma oder der Makler zugelassen ist?
Bei der IGOTCI (Inspeção-Geral do Ordenamento do Território, da Construção e da Imobiliária). Sie veröffentlicht auf igotci.gov.cv Listen gültiger Unternehmens-Alvarás und Maklerlizenzen. Achte auf das Datum der Liste, denn Bau-Alvarás laufen jährlich zum 31. Januar aus und müssen erneuert werden.
Kann mir die deutsche Botschaft bei einem Bauträger-Streit helfen?
Nur sehr begrenzt. Zuständig ist die Deutsche Botschaft in Lissabon, in Mindelo gibt es einen Honorarkonsul. Konsularische Stellen können Kontakte wie Anwaltslisten vermitteln, übernehmen aber keine Rechtsvertretung in privatrechtlichen Immobilienstreitigkeiten. Dafür brauchst du einen in Kap Verde zugelassenen Anwalt.
Haftungsausschluss: Diese Seite ist eine journalistische Einordnung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Gesetzesangaben beziehen sich auf die Originalfassung der Lei n.º 60/VIII/2014; das Gesetz wurde 2018 und 2025 geändert, Fristen und Artikelnummern können abweichen. Wir nennen bewusst keine einzelnen Bauträger als unseriös - genannte Projekte dienen ausschließlich als öffentlich dokumentierte Beispiele. Lass jedes konkrete Projekt und jeden Vertrag vor einer Zahlung von einem unabhängigen, in Kap Verde zugelassenen Anwalt prüfen. CaboVerde360 übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Seite getroffen werden.
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Lieber sauber kaufen?
Der Schritt-für-Schritt-Ablauf zeigt, wie ein geprüfter Immobilienkauf in Kap Verde aussieht - von der Due Diligence bis zum Grundbucheintrag.