Immobilienmarkt Kap Verde: Markt & Top-Lagen.
Ausländer dürfen in Kap Verde Immobilien besitzen - ohne Wohnsitzpflicht, ohne Sondergenehmigung, mit derselben rechtlichen Absicherung wie kapverdische Staatsbürger. Seit dem 1. Januar 2026 gilt zudem ein neues, niedrigeres Steuersystem für den Immobilienkauf - wie stark sich die Gesamtkosten gegenüber 2025 tatsächlich verändern, hängt vom konkreten Objekt und der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab. Dieser Guide bündelt Rechtsrahmen, Top-Lagen auf den Hauptinseln, Kaufprozess und Kostenstruktur - faktengeprüft und mit Verweis auf die jeweiligen Gesetzesquellen. Kein Ersatz für individuelle Rechts- und Steuerberatung, aber der ehrlichste Startpunkt, den du online findest.
Der Kap-Verde-Immobilienmarkt in 60 Sekunden.
- Eigentum ohne Hürden: Ausländer kaufen unter denselben Bedingungen wie Kapverdier - eine wichtige Einschränkung betrifft die ersten 80 Meter ab der Küstenlinie, die im Regelfall öffentliches Küstendomänengebiet sind und nur über Konzessionen genutzt werden können (Ausnahme: bereits bestehendes, eingetragenes Privateigentum innerhalb dieser Zone, das als Privateigentum fortbesteht, aber einer öffentlichen Nutzungsdienstbarkeit unterliegt).
- Steuerreform 2026: Die alte Einheitssteuer IUP (1,5 %) wurde durch zwei neue Steuern ersetzt - ITI (1,0 % beim Kauf) und IPI (0,1 % jährlich) - beide seit 1. Januar 2026 in Kraft.
- Top-Lagen: Santa Maria (Sal) und Sal Rei/Estoril (Boa Vista) sind die etabliertesten Ferienimmobilien-Märkte, Palmarejo (Praia) das gefragteste Stadtviertel, Mindelo (São Vicente) der Geheimtipp für Kulturaffine.
- Green Card: Ab 120.000 € Investition auf den vier Hauptinseln (Santiago, São Vicente, Sal, Boa Vista) bzw. ab 80.000 € in Gemeinden mit unterdurchschnittlichem BIP pro Kopf winkt ein unbefristetes Aufenthaltsrecht - ganz ohne Pflicht, tatsächlich dort zu leben.
- Größtes Risiko: unregistrierte Grundstücke ("terrenos sem registo") - ohne Eintragung im Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) drohen Doppelverkauf, Rechtsstreit oder sogar Einzug durch den Staat.
Der Markt auf einen Blick.
- Eigentumsrecht
- Ausländer = Inländer, keine Wohnsitzpflicht, keine Sondergenehmigung nötig
- Küstenschutz
- Erste 80 m ab Küstenlinie im Regelfall öffentliches Domänengebiet, nur Konzession (10-20 Jahre) - Ausnahme: bestehendes eingetragenes Privateigentum
- Grunderwerbsteuer
- ITI: 1,0 % (seit 1.1.2026, Lei n.º 54/X/2025) - Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem IPI-Steuerwert; 3,0 % bei Käufer/Verkäufer mit steuerlich privilegiertem Status
- Jährliche Grundsteuer
- IPI: 0,1 % Basissatz auf den Steuerwert (seit 1.1.2026, Lei n.º 55/X/2025)
- Steuernummer
- NIF (Número de Identificação Fiscal) für jeden Kauf zwingend, kostenlos und schnell erhältlich
- Ablauf
- Promessa de Compra e Venda → notarielle Escritura → Eintragung im Grundbuch (Conservatória)
- Aufenthaltsrecht
- "Green Card" ab 120.000 € (Santiago/SV/Sal/Boa Vista) bzw. 80.000 € (BIP-schwächere Gemeinden)
- Nebenkosten gesamt
- Ca. 2,5-4 % des Kaufpreises inkl. Steuer, Notar und Anwalt (nach der Reform 2026)
Für wen lohnt sich ein Immobilienkauf?
Kap Verde ist ein liberaler, aber kein anonymer Markt - Due Diligence ist Pflicht, nicht Kür. Ein ehrlicher Blick, bevor du unterschreibst.
Gut geeignet für...
- Käufer mit langfristigem Horizont, die vom touristischen Wachstum und der 2026er Steuerreform profitieren wollen
- Wer ein unbefristetes Aufenthaltsrecht ("Green Card") ohne Residenzpflicht anstrebt
- Rentner mit ausschließlich ausländischem Renteneinkommen, die von Steuervergünstigungen für Green-Card-Inhaber profitieren können
- Investoren, die bereit sind, vor dem Kauf unabhängige Rechtsberatung und eine gründliche Grundbuchprüfung zu bezahlen
- Wer überwiegend mit Eigenkapital kauft - Fremdfinanzierung ist möglich, aber teurer und restriktiver als in der EU
Eher weniger geeignet für...
- Schnellentschlossene, die Objekte ohne Grundbuchprüfung oder Vor-Ort-Besichtigung kaufen wollen
- Wer auf günstige Bankfinanzierung wie in Deutschland angewiesen ist
- Käufer, die Off-Plan-Projekte (im Bau befindliche Anlagen) ohne Prüfung von Bauträger und Baugenehmigung erwerben
- Wer sich auf mündliche Zusagen statt auf notarielle Dokumente und Grundbucheintrag verlässt
Was das Gesetz erlaubt - und was nicht.
Kap Verde gehört zu den ausländerfreundlichsten Immobilienmärkten Westafrikas - mit einigen klaren Einschränkungen, die jeder Käufer kennen sollte.
Gleichstellung mit Inländern
Grundbuchgesetz und Zivilgesetzbuch garantieren ausländischen Käufern denselben rechtlichen Schutz wie kapverdischen Staatsbürgern. Weder eine vorherige Aufenthaltsgenehmigung noch eine Sondergenehmigung sind für den Kauf nötig - anders als in manchen Nachbarländern.
Die 80-Meter-Küstenregel
Grundstücke innerhalb der ersten 80 Meter ab der Küstenlinie (gemessen ab der Hochwasserlinie) gelten laut Lei n.º 44/VI/2004 im Regelfall als öffentliches Seedomänengebiet (domínio público marítimo) und dürfen als solches nicht verkauft werden - private Investoren können diese Flächen nur über zeitlich befristete Konzessionen nutzen, meist für 10 bis 20 Jahre. Wichtige Einschränkung: Das Gesetz erkennt ausdrücklich an, dass innerhalb dieser Zone bereits bestehendes, eingetragenes Privateigentum fortbestehen kann - es bleibt dann privat verkäuflich, unterliegt aber einer gesetzlichen Nutzungsdienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit (u.a. für Schifffahrt und Fischerei) sowie behördlicher Aufsicht. Wer ein "Grundstück in erster Reihe" angeboten bekommt, sollte deshalb nicht pauschal von "nicht verkäuflich" ausgehen, sondern den konkreten Eigentumsstatus (öffentliches Domänengebiet vs. eingetragenes Privateigentum mit Servitut) bei der Conservatória prüfen lassen.
NIF: die Grundvoraussetzung
Ohne kapverdische Steuernummer (NIF) läuft kein Immobilienkauf. Sie wird beim Finanzamt (Finanças) oder in der Casa do Cidadão beantragt, ist kostenlos und meist innerhalb weniger Tage verfügbar - auch aus dem Ausland über das Konsularportal möglich. Für die Abwicklung vor Ort empfiehlt sich zusätzlich eine notariell beglaubigte Vollmacht, falls der Käufer nicht persönlich anwesend sein kann.
Grundbuch vor Vertrag
Vor jeder Zusage: eine aktuelle Registerauskunft (Certidão de Registo Predial) bei der Conservatória do Registo Predial einholen. Sie bestätigt, dass der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist und keine Hypotheken, Pfandrechte oder Streitigkeiten auf dem Grundstück lasten.
Green Card: eigenes Thema, eigene Seite
Das 2018 eingeführte Aufenthaltsrecht für Immobilieninvestoren ("Green Card") verdient eine eigene, ausführliche Behandlung - inklusive der genauen Investitionsschwellen je nach Gemeinde, der Steuervorteile und der Fünf-Jahres-Verlängerung. Details dazu findest du auf der Green-Card-Themenseite.
Wo steht der Markt 2026?
Der kapverdische Immobilienmarkt wird von drei Kräften angetrieben: wachsendem Tourismus, einer aktiven Diaspora mit engem Bezug zur Heimat und einer bewusst investorenfreundlichen Gesetzgebung. Die Tourismuszahlen untermauern das konkret: 2025 zählte die Statistikbehörde INE 1.248.052 Gäste in Beherbergungsbetrieben (+6,0% ggü. 2024) bei einer auf 72% gestiegenen Bettenauslastung - allein Sal und Boa Vista vereinen zusammen über 80% aller Ankünfte (57,7% bzw. 24,4%), was die hohe touristische Nachfrage in der folgenden Tabelle direkt erklärt. Die folgenden Richtwerte sind grobe Orientierung, keine Bewertungsgutachten - Preise variieren stark nach Objekt, Lage und Zustand.
| Lage | Einstiegspreis | Ø Preis/m² (Richtwert) | Charakter |
|---|---|---|---|
| Santa Maria (Sal) | ab ca. 70.000 € | ca. 1.050 € | Etablierter Ferienimmobilienmarkt, hohe touristische Nachfrage |
| Sal Rei / Estoril (Boa Vista) | ab ca. 165.000 € | ca. 1.050 € | Neubauprojekte, starker Fokus auf Kurzzeitvermietung |
| Palmarejo (Praia, Santiago) | ab ca. 147.000 € | ca. 1.200 € (Zentrum) / 890 € (Stadtrand) | Gefragtestes Stadtviertel der Hauptstadt, wachsende Nachfrage |
| Mindelo (São Vicente) | ab ca. 100.000 € | marktabhängig | Kulturhauptstadt, noch vergleichsweise günstig, Luxusobjekte über 1 Mio. € |
| Kleinere Inseln (Maio, Fogo, Brava, São Nicolau) | deutlich niedriger | kaum belastbare Daten | Frühphasen-Märkte, niedrigere Green-Card-Schwelle (80.000 €) |
Quellen: Marktbeobachtungen und Angebotsdaten kapverdischer Immobilienportale und -kanzleien, Stand 2026, Praia-Werte zusätzlich über Numbeo-Crowd-Daten (Juni 2026, CVE-EUR-Festkurs 110,265) plausibilisiert. Einstiegspreise markieren die unterste beobachtete Preisspanne, keine Garantie für aktuell verfügbare Angebote.
Boa Vista: widersprüchliche Preisquellen
Zum Preisniveau von Boa Vista im Vergleich zu Sal finden sich widersprüchliche Angaben: Manche Quellen sehen Boa Vista bei ähnlichen Preisen wie Sal, andere stufen es als 10-20 % günstiger ein, wieder andere nennen für touristische Neubau-Sektoren sogar höhere Werte von 1.500-2.500 €/m². Die Tabelle oben zeigt bewusst einen groben, konservativen Richtwert statt eine der widersprüchlichen Einzelquellen als vermeintlich präzise Zahl zu übernehmen - hol dir für eine konkrete Kaufentscheidung ein aktuelles Angebot vor Ort ein.
Warum die Steuerreform ein echter Marktvorteil ist
Bis Ende 2025 fiel beim Kauf eine Einheitssteuer (IUP) von 1,5 % des Transaktionswerts an - und dieselben 1,5 % erneut jährlich als laufende Grundsteuer. Seit 1. Januar 2026 sind Kauf und laufende Besteuerung getrennt: Die neue Grunderwerbsteuer ITI liegt bei 1,0 %, die neue jährliche Grundsteuer IPI bei einem Basissatz von nur noch 0,1 % auf einen neu, objektiv berechneten Steuerwert. Viele ältere Ratgeber im Netz rechnen noch mit den alten IUP-Sätzen - ein Vorteil für alle, die mit aktuellen Zahlen planen.
Die gefragtesten Adressen.
Fünf Lagen, fünf völlig unterschiedliche Käuferprofile - von der etablierten Ferienimmobilie bis zum Frühphasen-Investment.
Santa Maria
Der reifste und liquideste Ferienimmobilienmarkt Kap Verdes - kilometerlange Strände, gut ausgebaute Infrastruktur und ein aktiver Kurzzeitvermietungsmarkt. Zweizimmerwohnungen strandnah erzielen laut Marktbeobachtungen Tagesraten von 50-80 € bei einer durchschnittlichen Auslastung um 70 %.
Langfristig vermietete Wohnungen liegen je nach Lage und Ausstattung meist zwischen 500 und 1.500 € Monatsmiete.
Sal Rei & Estoril
Boa Vistas Immobilienmarkt konzentriert sich auf Sal Rei und das benachbarte Estoril-Viertel, geprägt von neueren Wohnanlagen mit Fokus auf Ferienvermietung. Preislich bewegt sich Boa Vista in ähnlichen Regionen wie Sal, mit einem spürbar jüngeren, noch wachsenden Angebot.
Palmarejo (Praia)
Das wertvollste und am stärksten nachgefragte Stadtviertel der Hauptstadt Praia, mit stetig steigenden Preisen. Anders als die Ferieninseln ist der Markt hier weniger touristisch, dafür stärker von einheimischer Mittelschicht, Diaspora-Rückkehrern und wachsender Verwaltungs- und Wirtschaftstätigkeit getragen.
Mindelo
Kap Verdes kulturelles Zentrum (Heimat der Morna-Musik und des Carnaval) mit noch vergleichsweise zugänglichen Preisen - strandnahe Wohnungen ab rund 100.000 €, während einzelne Luxusobjekte deutlich über 1 Million Euro erzielen. Wer auf Authentizität statt Resort-Atmosphäre setzt, findet hier den größten Kontrast zu Sal und Boa Vista.
Die aufstrebenden Inseln
Auf den kleineren, touristisch weniger erschlossenen Inseln ist belastbares Preismaterial rar - Angebot und Nachfrage sind gering, dafür gilt hier die niedrigere Green-Card-Schwelle von 80.000 €. Chance und Risiko liegen nah beieinander: mögliches Frühphasen-Potenzial bei gleichzeitig dünner Marktliquidität und eingeschränkten Weiterverkaufsmöglichkeiten.
Wie läuft der Kauf ab?
Vier Schritte vom ersten Kontakt bis zur Eintragung im Grundbuch - eine Kurzfassung, die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung inklusive Musterdokumenten findest du auf der eigenen Kaufablauf-Seite.
Objektprüfung & NIF
Registerauskunft bei der Conservatória einholen, Eigentumsverhältnisse und Belastungen prüfen, parallel die eigene NIF beantragen - ohne sie läuft kein weiterer Schritt.
Promessa de Compra e Venda
Der Vorvertrag fixiert Preis und Bedingungen, üblicherweise mit einer Anzahlung von 10-30 % des Kaufpreises - ein Marktwert, kein gesetzlicher Satz. Die oft genannte Rücktrittsfolge (verloren bei Käufer-Rücktritt, verdoppelt bei Verkäufer-Rücktritt) gilt nur, wenn die Zahlung vertraglich als sinal eingeordnet ist - Details dazu im Kaufablauf-Guide.
Notarielle Escritura
Die öffentliche Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet, der die Identität beider Parteien und den Vertragsinhalt beglaubigt. Hier wird der Restbetrag fällig.
Eintragung im Grundbuch
Erst mit der Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial ist der Eigentumsübergang rechtlich vollständig und gegenüber Dritten wirksam - dieser Schritt wird in der Praxis manchmal vernachlässigt und ist der häufigste Grund für spätere Streitigkeiten.
Was der Kauf wirklich kostet.
Richtwerte auf Basis der seit 1. Januar 2026 geltenden Rechtslage (ITI/IPI-Reform) - im Einzelfall können Notar- und Anwaltskosten abweichen.
| Kostenart | Satz | Hinweis |
|---|---|---|
| ITI (Grunderwerbsteuer) | 1,0 % des Kaufpreises | Einmalig bei Eigentumsübertragung, seit 1.1.2026 |
| Notar & Grundbuch | ca. 0,5-1,0 % | Beurkundung der Escritura und Eintragung bei der Conservatória |
| Anwaltskosten | ca. 1,0-2,0 % | Empfohlen, nicht gesetzlich vorgeschrieben - für Due Diligence dringend zu empfehlen |
| IPI (laufende Grundsteuer) | 0,1 % Basissatz p. a. | Auf den objektiv berechneten Steuerwert, jährlich an die Gemeinde |
Insgesamt liegen die einmaligen Erwerbsnebenkosten damit meist bei rund 2,5-4 % des Kaufpreises - spürbar niedriger als vor der Reform 2025 (ca. 3-5 %). Landwirtschaftlich genutzte Flächen sind von der IPI ausgenommen; für selbstgenutzte Erstwohnsitze von Auswanderern gab es unter dem alten Recht zusätzliche Erleichterungen, deren genaue Fortführung unter ITI/IPI im Einzelfall zu prüfen ist.
Was kostet dein Kauf konkret?
Gib deinen geplanten Kaufpreis ein und passe Notar/Grundbuch- und Anwaltssatz an die jeweilige Spanne an.
- ITI (1,0 %, Pflicht)
- 0 €
- Notar & Grundbuch
- 0 €
- Anwalt
- 0 €
- Gesamtpreis inkl. Nebenkosten
- 0 €
Richtwerte nach ITI/IPI-Reform 2026, ohne Gewähr. Dieser Rechner legt den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage zugrunde - gesetzlich gilt tatsächlich der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem IPI-Steuerwert, die reale ITI-Last kann also höher ausfallen. Der 1,0-%-Satz gilt im Regelfall; bei Käufer oder Verkäufer mit steuerlich privilegiertem Status (z. B. bestimmte Offshore-Konstruktionen) steigt er auf 3,0 %. Notar-/Grundbuch- und Anwaltssätze variieren je nach Objekt und Kanzlei. Laufende Jahressteuer (IPI, 0,1 %) ist hier nicht enthalten.
Strafzuschläge für verfallene Gebäude
Die neue IPI führt gezielt Strafaufschläge gegen Verwahrlosung und Immobilienspekulation ein: verfallene oder ruinöse Gebäude werden mit 25 % Zuschlag besteuert (mit jährlicher Verschärfung um weitere 20 %), Neubauten mit unfertiger Fassade mit 10 % Aufschlag. Für die ersten fünf Jahre nach Inkrafttreten gilt zudem eine Übergangsregel: Steigt die IPI-Belastung nach der neuen Berechnungsformel um mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr, wird der Anstieg auf diese 10 % gedeckelt.
Finanzierung: möglich, aber kein europäischer Standard
Bankfinanzierung für Ausländer ist grundsätzlich verfügbar, aber konservativer und teurer als in der EU - Marktberichte nennen Zinssätze im Bereich von etwa 6-9 % sowie niedrigere Beleihungsgrenzen für Nicht-Residenten als für ansässige Käufer. Die genauen Konditionen unterscheiden sich stark je nach Bank und Bonität - ein Angebotsvergleich vor Ort lohnt sich, viele Käufer finanzieren den Kauf aber überwiegend mit Eigenkapital.
Was beim Kauf schiefgehen kann.
Kap Verde ist rechtlich ausländerfreundlich - das schützt aber nicht vor schlechter Due Diligence. Die häufigsten Fallstricke.
Die größten Risiken
- Unregistrierte Grundstücke: Ohne Eintragung im Grundbuch kann eine Immobilie weder verkauft noch beliehen werden - und im schlimmsten Fall vom Staat eingezogen werden, wenn kein Eigentümer nachweisbar ist
- Doppelverkauf: Ohne Registereintrag kann derselbe Verkäufer dasselbe Grundstück theoretisch mehrfach anbieten - nur die Eintragung schützt zuverlässig davor
- Off-Plan-Risiko: Bei im Bau befindlichen Projekten unbedingt Bauträger-Reputation, Baugenehmigung und Zahlungsplan unabhängig prüfen lassen, bevor größere Summen fließen
- Die 80-Meter-Falle: Vermeintliche "Erste-Reihe"-Grundstücke, die tatsächlich in der geschützten Küstenzone liegen und gar nicht übereignet werden können
Wie du dich absicherst
- Immer eine aktuelle Certidão de Registo Predial bei der Conservatória einholen - vor jeder Anzahlung
- Einen unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt vor Ort beauftragen, der nicht vom Verkäufer oder Makler vermittelt wurde
- Keine größere Zahlung ohne notariell beurkundeten Vertrag oder anwaltlich geprüften Treuhandmechanismus leisten
- Die Eintragung im Grundbuch nach der Escritura selbst nachverfolgen, statt sich allein auf den Notar zu verlassen
Tiefer einsteigen.
Diese Seite gibt den Überblick - für die rechtlichen und steuerlichen Details gibt es eigene, ausführliche Themenseiten.
Aufenthaltsrecht ab 80.000 €
Die Green-Card-Schwellen je Gemeinde, Steuervorteile und der Antragsprozess im Detail.
Zur Green-Card-Seite →Immobiliensteuer-Reform 2026
ITI und IPI im Detail: Berechnungsformel, Freibeträge und Übergangsregeln.
Zur Steuerreform-Seite →Kaufablauf & Grundbuch
Die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung inklusive Musterverträgen.
Zum Kaufablauf →Erbrecht & Testament
Was mit kapverdischem Immobilienbesitz im Erbfall passiert - und wie ein Testament hilft.
Zum Erbrecht →Vermietung & Rendite
Kurzzeit- versus Langzeitvermietung, Auslastung, Verwaltungskosten und Steuerpflicht auf Mieteinnahmen.
Zur Vermietung →NIF & Steuersystem 2026
Der Antrag im Detail und wie sich das Steuersystem 2026 insgesamt einordnet.
Zum Steuersystem →Quellen & Stand dieser Seite
- Steuerreform-Stand (ITI/IPI statt IUP, seit 1.1.2026): Cabo-Verde-Gesetzblatt/Boletim Oficial, Steuerkanzleien.
- Praia/Palmarejo-Preis/m² (132.500 CVE Zentrum / 98.500 CVE Stadtrand): Numbeo-Crowd-Daten, Juni 2026.
- Tourismuszahlen 2025 (1.248.052 Gäste, 72% Bettenauslastung, Insel-Verteilung Sal 57,7%/Boa Vista 24,4%): offizielle Statistikbehörde INE (Instituto Nacional de Estatística), zitiert übereinstimmend bei inforpress.cv und balai.cv (beide unter Berufung auf INE-Veröffentlichung vom April 2026). Direkt per WebFetch gegengeprüft am 15.10.2026.
- ITI-Bemessungsgrundlage & 3%-Satz ergänzt (18.10.2026): PwC Tax Summaries und PwC Portugal (Reforma da Tributação do Património) bestätigen: Die ITI-Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus deklariertem Kaufpreis und dem für IPI-Zwecke festgesetzten amtlichen Steuerwert - nicht einfach der Kaufpreis. Der Satz steigt von 1,0 % auf 3,0 %, wenn Käufer oder Verkäufer einem steuerlich privilegierten Regime unterliegen (Allgemeines Steuergesetzbuch). Zuvor stand hier nur "1,0 % des Kaufpreises" ohne diese Einschränkungen.
- 80-Meter-Küstenregel präzisiert (18.10.2026): Lei n.º 44/VI/2004 vom 12. Juli definiert die 80 m als Regelfall öffentliches Seedomänengebiet (domínio público marítimo), erkennt aber ausdrücklich bereits bestehendes, eingetragenes Privateigentum innerhalb dieser Zone an ("terrenos particulares situados nas faixas do domínio público marítimo"), das als Privateigentum fortbesteht, aber einer gesetzlichen Nutzungsdienstbarkeit (u.a. Schifffahrt, Fischerei) sowie behördlicher Aufsicht unterliegt. Die zuvor pauschale Aussage "nicht verkäuflich" berücksichtigte diese Ausnahme nicht.
Fragen zum Immobilienmarkt.
Dürfen Ausländer in Kap Verde uneingeschränkt Immobilien kaufen?
Ja. Ausländische Käufer sind rechtlich mit kapverdischen Staatsbürgern gleichgestellt, benötigen weder eine vorherige Aufenthaltsgenehmigung noch eine Sondererlaubnis. Wichtige Einschränkung: Grundstücke innerhalb der ersten 80 Meter ab der Küstenlinie sind im Regelfall öffentliches Domänengebiet und nur konzessionierbar - außer es handelt sich um bereits bestehendes, eingetragenes Privateigentum innerhalb dieser Zone, das verkäuflich bleibt, aber einer öffentlichen Nutzungsdienstbarkeit unterliegt.
Was hat sich durch die Steuerreform 2026 geändert?
Die bisherige Einheitssteuer IUP (1,5 % bei Kauf und jährlich) wurde zum 1. Januar 2026 durch zwei getrennte Steuern ersetzt: die Grunderwerbsteuer ITI (1,0 % beim Kauf, 3,0 % bei steuerlich privilegiertem Käufer/Verkäufer) und die jährliche Grundsteuer IPI (0,1 % Basissatz auf einen neu berechneten, objektiven Steuerwert). Wichtig: Die ITI-Bemessungsgrundlage ist nicht einfach der Kaufpreis, sondern der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem IPI-Steuerwert - die Steuersätze selbst sind niedriger als unter der alten IUP, wie stark sich das auf die tatsächlichen Gesamtkosten im Einzelfall auswirkt, hängt also von dieser neuen Bemessungsgrundlage ab.
Was ist die NIF und warum brauche ich sie?
Die NIF (Número de Identificação Fiscal) ist die kapverdische Steuernummer - ohne sie kann keine Immobilie erworben oder registriert werden. Sie ist kostenlos, wird beim Finanzamt oder in der Casa do Cidadão beantragt und ist in der Regel innerhalb weniger Tage verfügbar, auch über das Konsularportal aus dem Ausland.
Was bedeutet die 80-Meter-Regel an der Küste?
Grundstücke innerhalb der ersten 80 Meter ab der Küstenlinie gelten im Regelfall als öffentliches Seedomänengebiet und dürfen als solches nicht privat verkauft werden - Nutzung ist dann nur über zeitlich befristete Konzessionen möglich, meist für 10 bis 20 Jahre. Ausnahme: bereits bestehendes, eingetragenes Privateigentum innerhalb der Zone bleibt verkäuflich, unterliegt aber einer öffentlichen Nutzungsdienstbarkeit. Der konkrete Status muss je Grundstück bei der Conservatória geprüft werden - ein entscheidender Punkt bei vermeintlichen Erste-Reihe-Angeboten.
Ab welcher Investitionssumme bekomme ich ein Aufenthaltsrecht?
Über die "Green Card" ab 120.000 € Immobilieninvestition auf den vier Hauptinseln (Santiago, São Vicente, Sal, Boa Vista) bzw. ab 80.000 € auf wirtschaftlich schwächeren Inseln. Details und die genaue Gemeindeliste findest du auf der Green-Card-Themenseite.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Nach der Reform 2026 in der Regel rund 2,5-4 % des Kaufpreises: 1,0 % ITI (Bemessungsgrundlage: der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Steuerwert; 3,0 % bei steuerlich privilegiertem Status), 0,5-1,0 % Notar und Grundbuch, 1,0-2,0 % Anwaltskosten (empfohlen, nicht Pflicht).
Ist eine Bankfinanzierung als Ausländer möglich?
Grundsätzlich ja, aber konservativer und teurer als in der EU - Marktberichte nennen Zinssätze im Bereich von etwa 6-9 % und niedrigere Beleihungsgrenzen für Nicht-Residenten. Viele Käufer finanzieren überwiegend mit Eigenkapital.
Welche Lage eignet sich für Ferienvermietung, welche für den Eigenbedarf?
Santa Maria (Sal) und Sal Rei/Estoril (Boa Vista) haben die etabliertesten Kurzzeitvermietungsmärkte. Palmarejo (Praia) und Mindelo (São Vicente) sind stärker von langfristigem Wohnen und lokaler Nachfrage geprägt - für reine Ferienrendite tendenziell weniger relevant, dafür stabiler in der Wertentwicklung.
Was ist das größte Risiko beim Immobilienkauf in Kap Verde?
Unregistrierte Grundstücke ("terrenos sem registo"). Ohne Eintragung im Grundbuch bei der Conservatória do Registo Predial kann eine Immobilie weder verkauft noch beliehen werden, es drohen Doppelverkauf, Rechtsstreitigkeiten oder im Extremfall die Einziehung durch den Staat, wenn kein Eigentümer nachweisbar ist.
Muss ich in Kap Verde leben, um von der Green Card zu profitieren?
Nein. Das Aufenthaltsrecht ist unbefristet und alle fünf Jahre verlängerbar, es besteht aber keine Pflicht, tatsächlich dauerhaft vor Ort zu wohnen.
Diese Seite ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Gesetzeslage, Steuersätze und Marktpreise ändern sich - insbesondere unmittelbar nach der Steuerreform 2026 sind Anpassungen und Ausführungsbestimmungen möglich. Prüfe alle Angaben vor einer Kaufentscheidung mit einem unabhängigen, in Kap Verde zugelassenen Anwalt und Steuerberater.
Bereit, den Markt zu erkunden?
Vertiefe dich in Green Card, Steuerreform oder Kaufablauf - oder wirf zuerst einen Blick auf die Top-Lagen der einzelnen Inseln.