Vermietung & Rendite: Einnahmen mit Immobilien.
Ob Ferienwohnung in Santa Maria oder Langzeitmiete in Mindelo: Seit November 2024 regelt ein neues Gesetz erstmals verbindlich, wie Kurzzeitvermietung in Kap Verde funktionieren darf - mit Registrierungspflicht, Besichtigung und einer klaren Aufenthaltsobergrenze. Dieser Guide erklärt Marktrealität, Rechtsrahmen, Steuern und was eine realistische statt eine geschönte Renditeerwartung ausmacht.
Vermietung in 60 Sekunden.
- Zwei Modelle: Kurzzeitvermietung (Alojamento Local, z. B. über Airbnb/Booking) mit höherer, aber schwankender Rendite, oder Langzeitvermietung mit stabileren, niedrigeren Einnahmen.
- Neues Gesetz seit November 2024: Decreto-Lei n.º 56/2024 verlangt Online-Registrierung, Besichtigung vor definitiver Lizenzvergabe und begrenzt den Aufenthalt einzelner Gäste auf maximal 90 aufeinanderfolgende Tage.
- Sal und Boa Vista sind die etabliertesten Kurzzeitmärkte: Tagesraten für Zweizimmerwohnungen strandnah liegen laut Marktbeobachtungen bei 50-80 €, bei rund 70 % durchschnittlicher Auslastung.
- Mieteinnahmen werden besteuert: Über die Kategorie C der IRPS, mit unterschiedlichen Sätzen für Residenten (progressiv) und Nicht-Residenten (Quellensteuer) - die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab.
- Die IPI ist jetzt ein kalkulierbarer, kleiner Kostenfaktor: Mit 0,1 % Basissatz auf den Steuerwert seit der Reform 2026 deutlich planbarer als unter der alten IUP.
Vermietung auf einen Blick.
- Kurzzeitvermietung
- Rechtsrahmen seit Decreto-Lei n.º 56/2024 (in Kraft seit 13.11.2024)
- Registrierung
- Online-Anmeldung plus behördliche Besichtigung vor der definitiven Lizenz
- Aufenthaltsgrenze
- Maximal 90 aufeinanderfolgende Tage je Gast
- Übergangsfrist
- Bestandsvermieter: 120 Tage ab Inkrafttreten - diese Frist ist inzwischen abgelaufen
- Steuer auf Mieteinnahmen
- IRPS Kategorie C, 20 % Quellensteuer, 30 % Kostenabzug möglich
- Laufende Grundsteuer
- IPI, 0,1 % Basissatz auf den Steuerwert p. a. seit 2026
- Etablierteste Kurzzeitmärkte
- Santa Maria (Sal) und Sal Rei/Estoril (Boa Vista)
- Langzeitmarkt-Alternative
- Mindelo (São Vicente) und Praia (Santiago)
Ferienvermietung als Geschäftsmodell.
Der dynamischste, aber auch aufwendigste Weg zu Mieteinnahmen - stark abhängig von Lage, Saison und aktivem Management.
Sal & Boa Vista als Kernmärkte
Der etablierteste Ferienvermietungsmarkt Kap Verdes - laut Marktbeobachtungen erzielen Zweizimmerwohnungen strandnah in Santa Maria Tagesraten von 50-80 € bei einer durchschnittlichen Jahresauslastung um 70 %.
Saisonalität einplanen
Auslastung und erzielbare Preise schwanken über das Jahr - die touristische Hauptsaison bringt deutlich höhere Raten als die ruhigeren Monate. Eine Jahresdurchschnittsbetrachtung statt einer Hochsaison-Hochrechnung liefert realistischere Zahlen.
Verwaltung vor Ort nötig
Ohne lokale Präsenz braucht Kurzzeitvermietung eine Hausverwaltung oder einen Property Manager für Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästekommunikation - ein laufender Kostenfaktor, der in die Rendite-Rechnung gehört.
Plattformen & Vermarktung
Airbnb und Booking.com sind die gängigsten Vermarktungswege für Ferienwohnungen auf den touristischen Inseln - beide verlangen eigene Servicegebühren, die zusätzlich zur lokalen Verwaltung kalkuliert werden müssen.
Das neue Alojamento-Local-Gesetz.
Decreto-Lei n.º 56/2024, in Kraft seit 13. November 2024 - Kap Verdes erste umfassende Regulierung für Kurzzeitvermietung.
Registrierungspflicht
Jede Immobilie, die als Kurzzeitvermietung (Villa, Wohnung, Zimmer) angeboten wird, muss online bei der zuständigen Behörde registriert werden - der Betrieb ohne Genehmigung ist ausdrücklich untersagt.
Besichtigung vor definitiver Lizenz
Nach der Online-Registrierung erfolgt eine behördliche Vor-Ort-Besichtigung. Eine provisorische Lizenz wandelt sich sechs Monate nach Ausstellung automatisch in eine definitive Lizenz um.
90-Tage-Grenze pro Gast
Ein einzelner Aufenthalt darf maximal 90 aufeinanderfolgende Tage dauern - danach greifen andere rechtliche Kategorien (etwa reguläre Miete), nicht mehr das Alojamento-Local-Regime.
Übergangsfrist für Bestandsvermieter
Wer bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vermietet hat, musste sich innerhalb von 120 Tagen nach Inkrafttreten auf der elektronischen Plattform registrieren - diese Frist ist inzwischen abgelaufen, Neuvermieter müssen sich vor Aufnahme des Betriebs registrieren.
Warum sich Registrierung lohnt
Das Gesetz zielt darauf ab, den Sektor zu formalisieren, Gäste und Vermieter gleichermaßen zu schützen und fairen Wettbewerb zwischen professionellen und informellen Anbietern herzustellen. Wer ohne Registrierung vermietet, riskiert nicht nur Sanktionen, sondern verliert auch den rechtlichen Schutz, den das neue Regime bietet - inklusive Absicherung bei Streitigkeiten mit Gästen.
Weniger Rendite, weniger Aufwand.
Die pragmatischere Alternative, vor allem außerhalb der touristischen Hauptinseln.
Vorteile der Langzeitvermietung
- Stabilere, planbarere Einnahmen ohne saisonale Schwankungen
- Deutlich geringerer Verwaltungsaufwand als bei Kurzzeitgästen
- Kein Alojamento-Local-Lizenzverfahren nötig
- In Mindelo und Praia eine reale, wachsende Nachfrage vorhanden
Nachteile der Langzeitvermietung
- Monatsmieten (laut Marktbeobachtungen häufig 500-1.500 € je nach Lage und Ausstattung) liegen unter der Jahressumme aus guter Kurzzeitvermietung
- Längere Mietverhältnisse erschweren kurzfristigen Eigenbedarf
- Mietrecht und Kündigungsschutz für Mieter erfordern saubere, anwaltlich geprüfte Verträge
- Weniger Flexibilität bei Preisanpassungen als im Kurzzeitmarkt
Was der Fiskus von Mieteinnahmen will.
IRPS Kategorie C
Mieteinnahmen (rendimentos prediais) fallen unter Kategorie C der kapverdischen Einkommensteuer IRPS. Für steuerlich in Kap Verde ansässige Personen gelten progressive Sätze, die je nach Einkommenshöhe zwischen etwa 16,5 % und 27,5 % liegen.
Quellensteuer: 20 % als Vorauszahlung
Auf Mieteinnahmen (Kategorie C) wird unabhängig vom Residenzstatus eine laufende Quellensteuer von 20 % als Vorauszahlung auf die Jahressteuer einbehalten. Dabei dürfen bis zu 30 % der Bruttomiete als Instandhaltungs- und Reparaturkosten abgezogen werden, bevor die Steuer auf das verbleibende Nettoeinkommen berechnet wird - das senkt die effektive Belastung spürbar unter den nominalen Satz.
20 % Quellensteuer, aber mit 30 %-Kostenabzug kalkulieren
Der 20-%-Satz klingt zunächst hoch, bezieht sich aber auf eine Vorauszahlung, nicht zwingend auf die endgültige Steuerlast - und die effektive Belastung sinkt durch den pauschalen 30-%-Abzug für Instandhaltung/Reparatur auf das Nettoeinkommen. Für Residenten kann zudem die abschließende Jahresveranlagung zu einer Erstattung führen, falls die progressiven Sätze niedriger ausfallen als die einbehaltenen 20 %. Lass dir die für deine konkrete Vermietungssituation optimale Berechnung trotzdem von einem in Kap Verde zugelassenen Steuerberater bestätigen, bevor du eine Rendite-Kalkulation aufstellst.
Quellen & Stand dieser Seite
- Decreto-Lei n.º 56/2024 (Alojamento Local, seit 13.11.2024): rechtliche Grundlage dieses Artikels - Primärquelle (amtliches Boletim Oficial Nr. 110, 1. Suplemento, 13.11.2024): boe.incv.cv/Bulletins/View/70756. Die Online-Registrierung läuft über eine vom Instituto do Turismo de Cabo Verde verwaltete Plattform - die genaue URL dafür konnten wir nicht verlässlich verifizieren, daher kein Direktlink.
- Quellensteuersatz 20 % auf Kategorie-C-Mieteinkünfte, bis zu 30 % abzugsfähige Instandhaltungskosten: caboverdeexpert.com (direkt per WebFetch zitiert: "nas rendas (Categoria C), a retenção corrente é de 20% por conta").
Was von der Bruttomiete abgeht.
| Kostenart | Größenordnung | Hinweis |
|---|---|---|
| IPI (Grundsteuer) | 0,1 % des Steuerwerts p. a. | Deutlich niedriger als vor der Reform 2026, siehe Steuerreform-Seite |
| IRPS auf Mieteinnahmen | 20 % Quellensteuer | Vorauszahlung, 30 % Kostenabzug möglich, bei Residenten ggf. Erstattung nach Jahresveranlagung |
| Hausverwaltung / Property Management | Marktüblich, variiert stark | Vor allem bei Kurzzeitvermietung ohne eigene Vor-Ort-Präsenz relevant |
| Plattformgebühren | Prozentual pro Buchung | Airbnb/Booking.com verlangen eigene Servicegebühren |
| Instandhaltung & Nebenkosten | Objektabhängig | Strom, Wasser, Reinigung zwischen den Gästen bei Kurzzeitvermietung |
Rendite-Rechner.
Grobe Orientierung auf Basis der oben genannten Richtwerte - ersetzt keine individuelle Kalkulation oder Steuerberatung. Das Modell bildet Kaufnebenkosten, laufende Grundsteuer, eine vereinfachte Steuerschätzung und Verwaltungskosten ab, berücksichtigt aber keine Versicherung, keine Finanzierungskosten bei Fremdkapital und keine größeren Instandhaltungsrücklagen über die laufenden Reparaturen hinaus - diese Posten solltest du bei einer realen Kalkulation zusätzlich einplanen.
So wird gerechnet
- Voreingestellte Bruttomiete (1.380 €): Hochrechnung aus dem oben genannten Kurzzeit-Richtwert für Sal/Boa Vista (50-80 €/Nacht, Mittelwert 65 €, ~70 % Auslastung → 65 € × 0,70 × 30,4 Tage). Beim Wechsel auf "Langzeit" sinnvollerweise durch eine eigene Monatsmiete ersetzen (siehe Langzeit-Richtwerte oben, 500-1.500 €, stark lage- und objektabhängig).
- Kaufnebenkosten (3 % des Kaufpreises): Mittelwert aus der oben genannten Spanne 2,5-4 % (1,0 % ITI + 0,5-1,0 % Notar/Grundbuch + 1,0-2,0 % Anwalt), siehe Markt & Top-Lagen.
- Laufende Grundsteuer IPI (0,1 % p. a.): Basissatz auf den Kaufpreis als Näherung für den Steuerwert, seit der Reform 2026.
- Geschätzte Steuer (20 % der Nettomiete nach Verwaltung): vereinfachte Näherung an die IRPS-Kategorie-C-Quellensteuer. Die tatsächliche Steuerlast hängt vom Residenzstatus ab und kann durch einen bis zu 30 % hohen Kostenabzug sowie eine Jahresveranlagung abweichen - das ist keine Steuerberatung, sondern ein grober Richtwert.
- Verwaltungskosten (Standard 20 % bei Kurzzeit, meist 0-10 % bei Langzeit): deckt Hausverwaltung, Reinigung und Plattformgebühren bei Kurzzeitvermietung ab - frei editierbar, da "marktüblich, variiert stark" laut den Quellen oben.
- Nicht im Modell enthalten (ergänzt 18.10.2026): Versicherung der Immobilie, Finanzierungskosten/Zinsen bei Fremdkapitaleinsatz und größere Instandhaltungsrücklagen (CapEx, über laufende Reparaturen hinaus) fließen nicht in die Berechnung ein. Die Auslastungsannahme (z. B. 70 % bei Kurzzeit) ist bereits in die voreingestellte Bruttomiete eingepreist, wird aber nicht separat als Leerstandsrisiko ausgewiesen - wer diese Posten kennt, sollte sie manuell von der ausgewiesenen Rendite abziehen.
Chancen und Risiken ehrlich abwägen.
Was für Vermietung spricht
- Wachsender Tourismus auf den etablierten Ferieninseln als Nachfragebasis
- Niedrigere laufende Grundsteuer seit der Reform 2026
- Formalisierter Rechtsrahmen seit dem Alojamento-Local-Gesetz schafft mehr Planungssicherheit
- Diversifizierung zwischen Kurz- und Langzeitvermietung möglich
Was realistisch eingepreist werden muss
- Auslastungs- und Preisangaben aus Marktberichten sind Richtwerte, keine Garantie
- Verwaltungskosten ohne eigene Vor-Ort-Präsenz schmälern die Netto-Rendite spürbar
- Steuerliche Behandlung für Nicht-Residenten ist nicht abschließend pauschal zu beziffern
- Saisonale Schwankungen treffen vor allem reine Kurzzeitvermietung ohne Diversifizierung
Tiefer einsteigen.
Markt & Top-Lagen
Wo Kurz- und Langzeitvermietung am besten funktionieren.
Zum Marktüberblick →Immobiliensteuer-Reform 2026
Wie die IPI als laufender Kostenfaktor berechnet wird.
Zur Steuerreform-Seite →Kaufablauf & Grundbuch
Bevor überhaupt vermietet werden kann, muss der Kauf sauber abgewickelt sein.
Zum Kaufablauf →Aufenthaltsrecht ab 80.000 €
Investition und Aufenthaltsrecht kombinieren, während die Immobilie Erträge liefert.
Zur Green-Card-Seite →Erbrecht & Testament
Was mit einer vermieteten Immobilie im Erbfall passiert.
Zum Erbrecht →NIF & Steuersystem 2026
Das große Bild des kapverdischen Steuersystems für Vermieter.
Zum Steuersystem →Fragen zur Vermietung.
Brauche ich eine Lizenz, um meine Immobilie kurzzeitig zu vermieten?
Ja. Seit Decreto-Lei n.º 56/2024 (in Kraft seit 13. November 2024) ist Kurzzeitvermietung ohne Registrierung und Lizenz ausdrücklich untersagt - Online-Anmeldung und eine behördliche Besichtigung sind Pflicht.
Wie lange darf ein Gast maximal bleiben?
Maximal 90 aufeinanderfolgende Tage - danach gelten andere rechtliche Kategorien als das Alojamento-Local-Regime.
Welche Rendite kann ich realistisch mit einer Ferienwohnung erwarten?
Marktbeobachtungen für gut gelegene Zweizimmerwohnungen auf Sal nennen Tagesraten von 50-80 € bei rund 70 % Jahresauslastung - das sind Richtwerte, keine Garantie, und Verwaltungskosten mindern die Netto-Rendite spürbar.
Ist Langzeitvermietung profitabler als Kurzzeitvermietung?
In der Regel bringt gut ausgelastete Kurzzeitvermietung höhere Bruttoeinnahmen, verursacht aber auch mehr Aufwand und Kosten. Langzeitvermietung ist stabiler, aber mit niedrigeren absoluten Einnahmen - welches Modell sich lohnt, hängt von Lage und eigenem Zeitbudget ab.
Wie werden Mieteinnahmen in Kap Verde besteuert?
Über die Kategorie C der IRPS: unabhängig vom Residenzstatus wird eine Quellensteuer von 20 % als Vorauszahlung einbehalten, wobei bis zu 30 % der Bruttomiete als Instandhaltungskosten abgezogen werden dürfen. Steuerlich Ansässige können über die Jahresveranlagung ggf. zu den niedrigeren progressiven Sätzen (16,5-27,5 %) gelangen.
Muss ich für die Kurzzeitvermietung vor Ort sein?
Nicht zwingend, aber praktisch fast immer nötig - eine lokale Hausverwaltung übernimmt dann Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästekommunikation gegen Gebühr.
Was passiert, wenn ich ohne Registrierung vermiete?
Der Betrieb ohne Lizenz ist ausdrücklich untersagt und kann sanktioniert werden - zudem entfällt der rechtliche Schutz, den das formalisierte Alojamento-Local-Regime bietet, etwa bei Streitigkeiten mit Gästen.
Wirkt sich die Steuerreform 2026 auf die Vermietungsrendite aus?
Ja, positiv - die jährliche Grundsteuer IPI liegt mit 0,1 % Basissatz deutlich niedriger als die vormalige IUP mit 1,5 %, was die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie spürbar senkt.
Auf welchen Inseln lohnt sich Kurzzeitvermietung am ehesten?
Santa Maria (Sal) und Sal Rei/Estoril (Boa Vista) haben die etabliertesten Kurzzeitvermietungsmärkte mit der höchsten touristischen Nachfrage.
Gibt es eine Übergangsfrist für bereits laufende Vermietungen?
Bestandsvermieter hatten nach Inkrafttreten des Gesetzes 120 Tage Zeit, sich auf der elektronischen Plattform zu registrieren - diese Frist ist inzwischen abgelaufen.
Diese Seite ersetzt keine individuelle Rechts- und Steuerberatung. Insbesondere die Ausführungspraxis des Alojamento-Local-Gesetzes und die Frage, ob sich im Einzelfall eine Erstattung nach Jahresveranlagung lohnt, sollten vor einer Investitionsentscheidung mit einem in Kap Verde zugelassenen Anwalt oder Steuerberater geprüft werden. Marktangaben zu Preisen und Auslastung sind Richtwerte auf Basis verfügbarer Marktbeobachtungen, keine Garantie für künftige Erträge.
Bereit für die Investition?
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