Kaufablauf & Grundbuch: Schritt für Schritt zum Eigentum.
Vom ersten Objektbesuch bis zum Eintrag im Grundbuch vergehen in Kap Verde meist mehrere Wochen bis Monate - mit klar definierten Stationen: Due Diligence, Vorvertrag mit Anzahlung, notarielle Escritura und Registereintragung. Wer nicht persönlich vor Ort sein kann, kann den gesamten Prozess sogar per Vollmacht abwickeln. Dieser Guide führt durch jeden Schritt.
Der Kaufablauf in 60 Sekunden.
- Vier Stationen: Due Diligence → Promessa de Compra e Venda (Vorvertrag) → notarielle Escritura → Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial.
- Grundbuchprüfung zuerst: Eine aktuelle Certidão de Registo Predial zeigt, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen - vor jeder Anzahlung Pflicht.
- Auch offene Rechnungen prüfen: Nachweise, dass Grundsteuer und laufende Nebenkosten (Strom, Wasser) bezahlt sind, gehören ebenso zur Due Diligence wie die Grundbuchauskunft.
- Fernkauf ist möglich: Über eine notariell (öffentlich oder privatschriftlich beglaubigt) erteilte Vollmacht kann ein Vertrauensanwalt vor Ort den gesamten Prozess für dich abwickeln.
- Der Grundbucheintrag ist entscheidend: Erst er macht den Eigentumsübergang gegenüber Dritten wirksam - ein häufig unterschätzter letzter Schritt.
Der Ablauf auf einen Blick.
- Rechtsgrundlage
- Código do Registo Predial & kapverdisches Zivilgesetzbuch
- Erster Schritt
- Due Diligence: Grundbuchauskunft, Lizenzen, offene Rechnungen prüfen
- Vorvertrag
- Promessa de Compra e Venda (CPCV), Anzahlung meist 10-30 %
- Zeitspanne bis Escritura
- Üblicherweise 30-90 Tage nach dem Vorvertrag
- Beurkundung
- Notarielle Escritura pública, Restzahlung wird fällig
- Finaler Schritt
- Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial
- Fernkauf
- Über notarielle Vollmacht (Procuração) an einen Vertrauensanwalt möglich
- Empfehlung
- Unabhängiger, nicht vom Verkäufer vermittelter Anwalt vor Ort dringend empfohlen
Was vor der Anzahlung geprüft werden muss.
Der wichtigste Teil des gesamten Kaufprozesses - und der Schritt, den unter Zeitdruck am häufigsten übersprungen wird.
Certidão de Registo Predial
Die aktuelle Grundbuch-Registerauskunft bei der Conservatória do Registo Predial bestätigt, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist und zeigt Hypotheken, Pfandrechte oder sonstige Belastungen - die zentrale Prüfung vor jeder Zusage.
Wohnraumlizenz & Bebauungsstatus
Beim zuständigen Câmara Municipal (Gemeindeverwaltung) prüfen, ob für ein bestehendes Gebäude eine gültige Wohnraumlizenz (licença de habitação) vorliegt - oder bei einem Baugrundstück, welcher Lageplan und welche Bebauungsvorgaben gelten.
Offene Steuern & Rechnungen
Vom Verkäufer Nachweise verlangen, dass die laufende Grundsteuer (bis 2025 IUP, seit 2026 IPI) sowie Strom- und andere Versorgungsrechnungen für die Immobilie bezahlt sind - ob und wie offene Schulden auf den neuen Eigentümer übergehen können, hängt vom konkreten Grundbucheintrag und Rechtsstatus ab und sollte anwaltlich geprüft werden, nicht pauschal angenommen werden.
Eigene Steuernummer (NIF)
Ohne die eigene kapverdische Steuernummer läuft kein Kauf - sie sollte parallel zur Due Diligence beantragt werden, damit sie zum Zeitpunkt des Vorvertrags bereits vorliegt.
Anwalt statt Makler-Empfehlung
Ein unabhängiger, in Kap Verde zugelassener Anwalt, der nicht vom Verkäufer oder Makler vermittelt wurde, ist die wichtigste Investition in dieser Phase. Er prüft Registerauskunft, Lizenzen und Vertragsentwurf und vertritt ausschließlich deine Interessen - anders als ein Makler, der in der Regel vom Verkäufer bezahlt wird.
Die vier Stationen im Detail.
Promessa de Compra e Venda
- Vorvertrag fixiert Preis, Zahlungsplan und Fristen
- Anzahlung: üblich 10-30 % des Kaufpreises - ein Marktrichtwert, keine gesetzlich fixierte Mindest- oder Höchstquote
- Die Rücktrittsfolge (verlorene Anzahlung bei Käufer-Rücktritt, verdoppelte Rückerstattung bei Verkäufer-Rücktritt) gilt nur, wenn die Zahlung vertraglich eindeutig als sinal eingeordnet ist und ein vertragsgemäßer Rücktrittsgrund vorliegt - das muss der Vertrag selbst klar regeln, es ist keine automatische Folge jeder Anzahlung
- Übergibt der Verkäufer hier bereits den Besitz an der Immobilie (tradição), kann die ITI-Steuerpflicht schon beim Vorvertrag entstehen - nicht erst bei der Escritura
- Sollte alle Bedingungen aus der Due Diligence schriftlich festhalten
Wartezeit bis zur Escritura
- Üblicherweise 30 bis 90 Tage nach Unterzeichnung des Vorvertrags - ein Markt-Richtwert, keine gesetzliche Frist (andere Fälle laufen auch deutlich schneller)
- Zeit für Restfinanzierung, letzte Dokumentenprüfung, ggf. Vollmachtserstellung
- ITI-Zahlung wird spätestens in dieser Phase vorbereitet bzw. fällig, sofern sie nicht schon beim Vorvertrag ausgelöst wurde
Escritura & Grundbuch
- Notarielle Beurkundung (Escritura pública), Restbetrag wird fällig
- Notar prüft Identität beider Parteien und Vertragsinhalt
- Danach: Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial
- Erst mit Eintragung ist der Eigentumsübergang gegenüber Dritten wirksam
Kaufen, ohne vor Ort zu sein.
Wer nicht persönlich zur Escritura nach Kap Verde reisen kann oder will, muss deshalb nicht auf den Kauf verzichten.
Notarielle Vollmacht (Procuração)
Eine öffentliche oder privatschriftlich beglaubigte Vollmacht ermächtigt einen Vertrauensanwalt, an deiner Stelle zu verhandeln, zu unterschreiben und die Eintragung zu veranlassen. Die Escritura wird dann vor Notar oder Registerbeamten mit dem bevollmächtigten Vertreter durchgeführt.
Befugnisse präzise festlegen
Die Vollmacht sollte exakt spezifizieren, wozu der Vertreter berechtigt ist - verhandeln, unterschreiben, registrieren lassen. Je enger und klarer formuliert, desto weniger Streitpotenzial im Nachhinein.
Fernkauf und Green Card sind zwei verschiedene Prozesse
Wichtig zu unterscheiden: Der Immobilienkauf selbst lässt sich per Vollmacht abwickeln - ein späterer Antrag auf die Green Card (Aufenthaltstitel) verlangt dagegen deine persönliche Anwesenheit für die biometrische Erfassung. Wer beides plant, sollte den Kauf per Vollmacht vorbereiten und die Green-Card-Antragstellung als separate Reise einplanen.
Vor der Anzahlung abgehakt haben.
Vor dem Vorvertrag prüfen
- Aktuelle Certidão de Registo Predial eingeholt und Eigentümer bestätigt
- Keine Hypotheken, Pfandrechte oder Streitigkeiten auf der Immobilie
- Wohnraumlizenz bzw. Bebauungsstatus bei der Câmara Municipal bestätigt
- Nachweis, dass Grundsteuer und Nebenkosten des Verkäufers beglichen sind
- Eigene NIF beantragt oder bereits vorhanden
- Unabhängigen Anwalt beauftragt, nicht vom Verkäufer vermittelt
Typische Fehler
- Anzahlung leisten, bevor die Grundbuchauskunft vorliegt
- Sich allein auf mündliche Zusagen des Verkäufers verlassen
- Den vom Verkäufer empfohlenen Anwalt oder Makler unkritisch übernehmen
- Die Eintragung im Grundbuch nach der Escritura nicht selbst nachverfolgen
- Bei Off-Plan-Projekten den Zahlungsplan ohne Prüfung der Baugenehmigung akzeptieren
Was danach ansteht.
Grundbucheintrag bestätigen lassen
Nach der Escritura eine aktualisierte Registerauskunft anfordern, um zu bestätigen, dass die Eintragung tatsächlich vollzogen wurde - nicht automatisch voraussetzen, dass der Notar das für dich erledigt.
Versorgungsverträge ummelden
Strom-, Wasser- und ggf. Internetverträge auf den eigenen Namen umschreiben lassen, um spätere Unklarheiten bei Rechnungen und Zählerständen zu vermeiden.
Testament in Erwägung ziehen
Spätestens nach dem Kauf lohnt sich der Blick auf die eigene Nachlassplanung - kapverdisches Erbrecht kennt Pflichtteilsregeln, die ohne Testament greifen. Details auf der Erbrecht-Seite.
Green-Card-Antrag prüfen
Liegt die Investition über der jeweiligen Schwelle, kann sich jetzt der Antrag auf den Aufenthaltstitel lohnen - dafür ist allerdings die persönliche Anwesenheit bei der Casa do Cidadão nötig.
Quellen & Stand dieser Seite
- Vier-Stationen-Ablauf (Due Diligence → Promessa de Compra e Venda → Escritura → Eintragung bei der Conservatória) und Anzahlung von 10-30 %: übereinstimmend bestätigt durch mehrere unabhängige, auf kapverdisches Immobilienrecht spezialisierte Fachquellen - keine einzelne offizielle Gesetzesquelle direkt eingesehen, aber stabiler Fachkonsens über mehrere Anbieter hinweg.
- Sinal-Regel (verlorene Anzahlung bei Käufer-Rücktritt, verdoppelte Rückerstattung bei Verkäufer-Rücktritt): Grundprinzip unabhängig bestätigt über die Rechtsprechung zum portugiesischen Código Civil Art. 442, auf dem das kapverdische Zivilrecht beruht (siehe auch Quellenbox auf Bauruinen & Warnsignale) - die kapverdische Gesetzesfassung selbst wurde nicht an der Primärquelle geprüft. Verifiziert am 13.10.2026.
- Zeitspanne 30-90 Tage von Vorvertrag bis Escritura: ein in der Branche gängiger Richtwert, keine gesetzlich fixierte Frist - andere Quellen nennen für den gesamten Kaufprozess auch kürzere Zeiträume (z. B. 4-8 Wochen insgesamt), die Spanne ist also als Orientierung zu verstehen, nicht als Garantie.
- Fernkauf per notarieller Vollmacht (Procuração): bestätigt durch mehrere unabhängige Kanzlei- und Beratungsportale zum kapverdischen Immobilienrecht, die den Ablauf übereinstimmend beschreiben.
- ITI-Steuerpflicht schon beim Vorvertrag möglich, Rücktrittsfolgen an sinal-Einordnung gebunden (ergänzt 18.10.2026): Das ITI-Gesetz (Lei n.º 54/X/2025) erfasst ausdrücklich auch Kaufversprechen mit bereits erfolgter Besitzübergabe (tradição) als steuerpflichtigen Vorgang - die Steuer kann also schon vor der Escritura fällig werden. Zuvor stand hier pauschal, die ITI werde "in dieser Phase" (zwischen Vorvertrag und Escritura) fällig, ohne diesen früheren Auslöser zu erwähnen. Ebenso wurde die Rücktrittsfolge beim Vorvertrag präzisiert: Sie gilt nur bei vertraglich eindeutiger sinal-Einordnung, nicht automatisch für jede Anzahlung.
- "Offene Schulden gehen über" präzisiert (21.10.2026): die Formulierung klang pauschaler als beabsichtigt - ob und in welchem Umfang Belastungen auf den neuen Eigentümer übergehen, hängt vom konkreten Grundbucheintrag und Rechtsstatus ab und ist keine automatische Folge jeder offenen Rechnung. Entsprechend präzisiert, mit Verweis auf anwaltliche Prüfung im Einzelfall.
- Persönliche Anwesenheit für die Green-Card-Biometrie bei der Casa do Cidadão: bestätigt durch eine rechtliche Fachanalyse einer auf Kap Verde spezialisierten Anwaltskanzlei (VPQ Advogados).
Tiefer einsteigen.
Markt & Top-Lagen
Wo du überhaupt eine passende Immobilie findest.
Zum Marktüberblick →Immobiliensteuer-Reform 2026
ITI und IPI im Detail, inklusive Zahlungslogik beim Kauf.
Zur Steuerreform-Seite →Aufenthaltsrecht ab 80.000 €
Was nach dem Kauf für den Green-Card-Antrag zu tun ist.
Zur Green-Card-Seite →Erbrecht & Testament
Was mit der neu erworbenen Immobilie im Erbfall passiert.
Zum Erbrecht →Vermietung & Rendite
Was nach dem Kauf für die Vermietung zu beachten ist.
Zur Vermietung →Visa & Residência 2026
Alternative Aufenthaltswege ohne Immobilienkauf im Vergleich.
Zu Visa & Residência →Fragen zum Kaufablauf.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Kap Verde insgesamt?
Von der Unterzeichnung des Vorvertrags bis zur notariellen Escritura vergehen üblicherweise 30 bis 90 Tage - zuzüglich der Zeit für Objektsuche und Due Diligence davor sowie die Grundbucheintragung danach. Das ist ein in der Branche gängiger Richtwert, keine gesetzlich fixierte Frist - manche Käufe laufen deutlich schneller.
Wie hoch ist die übliche Anzahlung beim Vorvertrag?
Meist zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises - ein Marktwert, kein gesetzlicher Mindest- oder Höchstsatz. Die oft genannte Rücktrittsfolge (Anzahlung verloren bei Käufer-Rücktritt, verdoppelte Rückerstattung bei Verkäufer-Rücktritt) gilt nur, wenn die Zahlung im Vertrag ausdrücklich als sinal eingeordnet ist und ein vertragsgemäßer Rücktrittsgrund vorliegt - das sollte der Vertrag eindeutig regeln, nicht als Automatismus voraussetzen.
Was ist eine Certidão de Registo Predial und warum ist sie wichtig?
Die Registerauskunft der Conservatória do Registo Predial bestätigt, wer tatsächlich Eigentümer ist und ob Hypotheken oder andere Belastungen bestehen - ohne sie sollte keine Anzahlung geleistet werden.
Kann ich eine Immobilie in Kap Verde kaufen, ohne selbst vor Ort zu sein?
Ja, über eine notariell erteilte Vollmacht (Procuração) kann ein Vertrauensanwalt den gesamten Prozess einschließlich der Escritura für dich abwickeln - die Vollmacht sollte die erteilten Befugnisse genau spezifizieren.
Brauche ich für den Immobilienkauf einen Anwalt?
Gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber dringend empfohlen - ein unabhängiger, nicht vom Verkäufer vermittelter Anwalt prüft Grundbuch, Lizenzen und Vertragsentwurf und vertritt ausschließlich deine Interessen.
Was passiert bei der notariellen Escritura?
Der Notar beurkundet die öffentliche Kaufurkunde, prüft die Identität beider Parteien und den Vertragsinhalt. Hier wird üblicherweise der Restbetrag des Kaufpreises fällig.
Ist der Kauf mit der Escritura bereits abgeschlossen?
Rechtlich noch nicht vollständig - erst die anschließende Eintragung bei der Conservatória do Registo Predial macht den Eigentumsübergang gegenüber Dritten wirksam. Diesen Schritt sollte man aktiv nachverfolgen.
Muss ich vor dem Kauf offene Rechnungen des Verkäufers prüfen?
Ja - Nachweise über bezahlte Grundsteuer und Versorgungsrechnungen (Strom, Wasser) sollten Teil der Due Diligence sein, da offene Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie unter Umständen Probleme verursachen können.
Was ist der Unterschied zwischen Kauf per Vollmacht und Green-Card-Antrag?
Der Immobilienkauf selbst kann komplett per Vollmacht abgewickelt werden. Der spätere Antrag auf die Green Card verlangt dagegen deine persönliche Anwesenheit vor Ort, da biometrische Daten erfasst werden.
Was sollte ich nach dem Kauf als Erstes erledigen?
Den Grundbucheintrag bestätigen lassen, Versorgungsverträge auf den eigenen Namen umschreiben und die eigene Nachlassplanung (Testament) in Erwägung ziehen.
Diese Seite ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Fristen, Dokumentenanforderungen und Verwaltungspraxis können sich je nach Gemeinde und Einzelfall unterscheiden. Lass den konkreten Ablauf vor jedem Kauf von einem unabhängigen, in Kap Verde zugelassenen Anwalt prüfen.
Bereit für die Objektsuche?
Vergleiche Top-Lagen und Preise, oder informiere dich über das Aufenthaltsrecht durch Investition.