Immobiliensteuer-Reform 2026: ITI & IPI erklärt.
Zum 1. Januar 2026 hat Kap Verde seine jahrzehntealte Einheitssteuer auf Immobilien (IUP) komplett abgelöst. An ihre Stelle treten zwei getrennte, neue Steuern: die ITI beim Eigentumsübergang und die IPI als laufende jährliche Grundsteuer - beide mit einer erstmals objektiven, formelbasierten Bewertungsmethodik. Für Käufer und Bestandseigentümer bedeutet das spürbar veränderte Zahlen. Dieser Guide erklärt beide Steuern im Detail, mit Verweis auf die konkreten Gesetzestexte.
Die Reform in 60 Sekunden.
- Zwei Steuern statt einer: Die IUP (1,5 % bei Kauf und jährlich) ist Geschichte. ITI (1,0 %, einmalig bei Übertragung) und IPI (0,1 % Basissatz, jährlich) übernehmen ihre Rollen getrennt.
- ITI gilt auch bei Erbschaft und Schenkung: Nicht nur beim Kauf - auch unentgeltliche Übertragungen (Erbfall, Schenkung) unterliegen der ITI zum gleichen Satz.
- Objektive Bewertung: Die IPI-Bemessungsgrundlage wird erstmals nach einer einheitlichen, formelbasierten Methodik durch kommunale Bewertungskommissionen ermittelt - nicht mehr nach freiem Ermessen.
- Strafzuschläge gegen Verfall: Verwahrloste oder ruinöse Gebäude zahlen 25 % IPI-Aufschlag (mit jährlicher Verschärfung), unfertige Fassaden 10 %.
- Fünf Jahre Übergangsschutz: Steigt die IPI-Last durch die neue Formel um mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr, wird der Anstieg für fünf Jahre auf 10 % gedeckelt.
Die Reform auf einen Blick.
- Abgelöste Steuer
- IUP (Imposto Único sobre o Património), 1,5 % bei Kauf und jährlich
- Neue Transaktionssteuer
- ITI - 1,0 % des Immobilienwerts (höherer Wert aus Kaufpreis/Steuerwert), 3,0 % bei steuerlich privilegiertem Status, einmalig bei Eigentumsübergang
- Neue Jahressteuer
- IPI - 0,1 % Basissatz (bebaute Grundstücke), 0,15 % für unbebautes Land
- Rechtsgrundlage ITI
- Lei n.º 54/X/2025 vom 6. Juni 2025
- Rechtsgrundlage IPI
- Lei n.º 55/X/2025 vom 6. Juni 2025
- Inkrafttreten
- 1. Januar 2026
- Bewertung
- Formelbasiert durch kommunale Bewertungskommissionen, keine freie Schätzung mehr
- Empfänger der IPI
- Einnahme der jeweiligen Gemeinde (Município), in der die Immobilie liegt
Warum die IUP abgeschafft wurde.
Die IUP war seit 1998 in Kraft und kombinierte Transaktions- und Jahressteuer in einem einzigen, wenig differenzierten Satz von 1,5 %. Die Reform verfolgt drei erklärte Ziele: objektivere, streitfreiere Bewertungen statt Ermessensspielraum, niedrigere Belastung bei der eigentlichen Transaktion, und gezieltere Steuerung gegen Immobilienspekulation und städtischen Verfall über Zuschläge statt über einen pauschal hohen Satz für alle.
Die neue Grunderwerbsteuer.
Imposto sobre a Transmissão de Imóveis - fällig bei jeder entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung von Immobilieneigentum.
Normalsatz 1,0 %, erhöht 3,0 %
Der reguläre ITI-Satz beträgt 1,0 % des Immobilienwerts - gegenüber 1,5 % unter der alten IUP eine spürbare Entlastung bei jedem Kauf. Unterliegt Käufer oder Verkäufer einem steuerlich privilegierten Regime (z. B. bestimmte Offshore-Konstruktionen, laut Allgemeinem Steuergesetzbuch), steigt der Satz auf 3,0 %. Bemessungsgrundlage ist dabei stets der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem IPI-Steuerwert, nicht pauschal der Kaufpreis.
Gilt auch bei Erbschaft und Schenkung
Die ITI erfasst nicht nur Käufe, sondern ausdrücklich auch unentgeltliche Übertragungen von Todes wegen (Erbfall) und durch Schenkung, zum selben Normalsatz von 1,0 % - und zum erhöhten Satz von 3,0 %, wenn Erblasser/Schenker oder Erbe/Beschenkter einem steuerlich privilegierten Regime unterliegt. Wichtig für die Nachlassplanung - Details dazu auf der Erbrecht-Seite.
Steuerschuldner
Wie unter dem alten Recht trägt bei einem Kauf regulär der Erwerber (Käufer) die ITI - sie wird typischerweise vor oder bei der notariellen Escritura entrichtet, nicht erst danach.
3-Werktage-Frist zur Registrierung
Laut einer auf die Reform spezialisierten kapverdischen Steuerkanzlei (btoc.com.cv) muss die Eigentumsübertragung binnen 3 Werktagen registriert werden - andernfalls entfaltet der Übertragungsakt keine volle Rechtswirkung. Die exakte Fristberechnung im Einzelfall sollte trotzdem mit Notar oder Anwalt abgestimmt werden.
Die neue Jahressteuer.
Imposto sobre a Propriedade de Imóveis - die laufende, jährlich fällige Grundsteuer, die Gemeinde für Gemeinde erhoben wird.
0,1 % für bebaute Grundstücke
Der IPI-Basissatz für Gebäude (prédios urbanos) liegt bei 0,1 % des amtlich ermittelten Steuerwerts pro Jahr - eine drastische Reduktion gegenüber den vormals 1,5 % unter der IUP.
0,15 % für unbebautes Land
Für reine Grundstücke ohne Bebauung gilt ein etwas höherer Satz von 0,15 % - ein zusätzlicher Anreiz, Bauland tatsächlich zu bebauen statt unbebaut zu halten.
Formelbasierte Bewertung
Erstmals wird der Steuerwert nicht mehr nach freiem Ermessen eines Gutachters festgelegt, sondern nach einer einheitlichen, objektiven Formel durch kommunale Bewertungskommissionen berechnet - mehr Transparenz, weniger Streitpotenzial.
Ausnahme für Landwirtschaft
Landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder für Viehzucht genutzte Grundstücke samt darauf befindlicher Bauten sind von der IPI ausgenommen - relevant etwa für Käufer größerer ländlicher Parzellen.
Wenn die IPI teurer wird.
Die Reform ist nicht nur eine Entlastung - sie führt auch gezielte Aufschläge gegen Verwahrlosung und Spekulation ein.
| Zustand der Immobilie | Zuschlag | Hinweis |
|---|---|---|
| Verfallen, ruinös oder verwahrlost | +25 % | Mit jährlicher Verschärfung um weitere 20 %, solange der Zustand fortbesteht |
| Neubau mit unfertiger Fassade | +10 % | Zielt auf lange unvollendete Bauprojekte und "Bauruinen" |
| Landwirtschaftlich genutzte Fläche | Befreit | Ausnahme von der IPI, siehe oben |
Fünf Jahre Übergangsschutz gegen Steuerschocks
Wer bereits vor der Reform eine Immobilie besaß und durch die neue, objektive Bewertungsformel plötzlich eine deutlich höhere IPI-Last hätte, ist geschützt: Ergibt die neue Berechnung einen Anstieg von mehr als 10 % gegenüber dem im Vorjahr gezahlten Betrag, wird dieser Anstieg für die ersten fünf Jahre nach Inkrafttreten des IPI-Gesetzes auf 10 % pro Jahr gedeckelt. Die volle neue Steuerlast greift erst danach.
Ein Rechenbeispiel zur Einordnung.
Rein illustrativ für eine Beispielimmobilie im Wert von 200.000 € - angenommen, der amtliche Steuerwert entspräche exakt dem Kaufpreis. In der Praxis weicht der offizielle Steuerwert oft vom tatsächlichen Marktpreis ab, das reale Ergebnis kann daher abweichen.
| Kostenpunkt | Alt (IUP, bis 2025) | Neu (ITI/IPI, ab 2026) |
|---|---|---|
| Einmalig bei Kauf | 3.000 € (1,5 %) | 2.000 € (1,0 % ITI) |
| Laufend pro Jahr (bebaut) | 3.000 € (1,5 %) | 200 € (0,1 % IPI) |
| Laufend pro Jahr (unbebautes Land) | 3.000 € (1,5 %) | 300 € (0,15 % IPI) |
Besonders die laufende jährliche Belastung sinkt in diesem Beispiel drastisch. Wer allerdings eine verfallene oder mit unfertiger Fassade dastehende Immobilie besitzt, kann durch die neuen Zuschläge unter dem Strich schlechter fahren als unter der alten IUP.
Wer gewinnt, wer verliert.
Profitiert von der Reform
- Käufer, die von der niedrigeren ITI (1,0 % statt 1,5 %) profitieren
- Eigentümer gepflegter, fertiggestellter Immobilien mit deutlich niedrigerer laufender Jahressteuer
- Bestandseigentümer, deren Steuerwert stark steigen würde, dank der 5-Jahres-Übergangsdeckelung
- Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, die komplett von der IPI befreit sind
Zahlt unter dem Strich mehr
- Eigentümer verfallener oder verwahrloster Gebäude (25 % Zuschlag, jährlich um 20 % steigend)
- Bauträger und Eigentümer mit lange unfertigen Fassaden (10 % Zuschlag)
- Halter unbebauter Grundstücke, die den etwas höheren 0,15-%-Satz statt 0,1 % zahlen
- Green-Card-Inhaber mit dem alten IUP-Steuervorteil, dessen Fortführung unter dem neuen System individuell zu klären ist
Was aus dem Green-Card-Steuervorteil wird
Die Green Card bot unter dem alten Recht eine IUP-Befreiung bei Eigentumsübertragung sowie eine 50-prozentige IUP-Ermäßigung für die zehn Folgejahre. Da die IUP nicht mehr existiert, ist offen, ob und wie dieser Vorteil auf ITI und IPI übertragen wird. Bis zur Klärung durch Ausführungsbestimmungen oder Rechtsprechung empfiehlt sich eine individuelle Rückfrage beim Finanzamt oder einem Steuerberater vor Ort - mehr dazu auf der Green-Card-Seite.
Quellen & Stand dieser Seite
- Lei n.º 54/X/2025 und 55/X/2025 (IUP → ITI/IPI-Reform): verabschiedet am 6. Juni 2025, in Kraft seit 1. Januar 2026 - bestätigt über PwC Portugal ("Reforma da Tributação do Património") und den amtlichen Boletim Oficial.
- ITI 1,0 %, Registrierungsfrist 3 Werktage, IPI-Basissatz 0,1 %: btoc.com.cv / balai.cv (kapverdische Steuerkanzlei, dediziert zur ITI/IPI-Reform), gegengeprüft am 13.10.2026.
- ITI-Satz 3,0 % bei privilegiertem Steuerstatus & Bemessungsgrundlage (ergänzt 18.10.2026): PwC Tax Summaries bestätigen die Erhöhung auf 3,0 %, wenn Käufer oder Verkäufer einem steuerlich privilegierten Regime unterliegt, sowie dass die Bemessungsgrundlage stets der höhere Wert aus deklariertem Preis und amtlichem IPI-Steuerwert ist.
- IPI-Satz für unbebautes Land (0,15 %): PwC Portugal, gegengeprüft am 13.10.2026.
- Strafzuschläge (25 % für verwahrloste/ruinöse/leerstehende Gebäude mit 20 % jährlicher Verschärfung, 10 % für unfertige Fassaden) und die fünfjährige Übergangsregel (Anstieg auf max. 10 %/Jahr gedeckelt): btoc.com.cv / balai.cv, unabhängig gegengeprüft am 13.10.2026.
Tiefer einsteigen.
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Wie sich die niedrigeren Nebenkosten in die Gesamtkalkulation eines Kaufs einfügen.
Zum Marktüberblick →Aufenthaltsrecht ab 80.000 €
Was aus dem historischen Green-Card-Steuervorteil unter ITI/IPI wird.
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Zum Erbrecht →Kaufablauf & Grundbuch
An welcher Stelle im Kaufprozess die ITI konkret fällig wird.
Zum Kaufablauf →Vermietung & Rendite
Die IPI als laufender Kostenfaktor in der Rendite-Rechnung einer Vermietung.
Zur Vermietung →NIF & Steuersystem 2026
Wie sich die Immobiliensteuer-Reform ins Gesamtbild des kapverdischen Steuersystems einfügt.
Zum Steuersystem →Fragen zur Steuerreform.
Was war die IUP und warum wurde sie abgeschafft?
Die IUP (Imposto Único sobre o Património) war seit 1998 eine Einheitssteuer von 1,5 % auf Immobilien, fällig sowohl bei der Transaktion als auch jährlich. Sie wurde zum 1. Januar 2026 durch die getrennten Steuern ITI und IPI ersetzt, um objektivere Bewertungen und eine gezieltere Besteuerung zu ermöglichen.
Wie hoch ist die ITI beim Immobilienkauf?
Der Normalsatz liegt bei 1,0 % des Immobilienwerts, fällig beim Eigentumsübergang - egal ob durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung.
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer IPI?
Der Basissatz liegt bei 0,1 % des amtlichen Steuerwerts für bebaute Grundstücke, bei 0,15 % für unbebautes Land. Verfallene Gebäude oder unfertige Fassaden können durch Zuschläge deutlich teurer werden.
Muss ich die ITI auch bei einer Erbschaft zahlen?
Ja. Die ITI erfasst ausdrücklich auch unentgeltliche Übertragungen von Todes wegen und durch Schenkung, zum selben Normalsatz von 1,0 % - bzw. 3,0 % bei steuerlich privilegiertem Regime.
Wie wird der IPI-Steuerwert berechnet?
Erstmals nach einer einheitlichen, objektiven Formel durch kommunale Bewertungskommissionen - nicht mehr nach freiem Ermessen eines einzelnen Gutachters wie unter der alten IUP.
Was passiert, wenn meine IPI durch die neue Formel stark steigt?
Für die ersten fünf Jahre nach Inkrafttreten des IPI-Gesetzes ist ein Anstieg gegenüber dem Vorjahresbetrag auf maximal 10 % pro Jahr gedeckelt, selbst wenn die neue Berechnungsformel rechnerisch mehr ergäbe.
Gibt es Ausnahmen von der IPI?
Ja, landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder für Viehzucht genutzte Grundstücke samt zugehöriger Bauten sind von der IPI befreit.
Zahle ich mehr Steuern, wenn meine Immobilie verfällt?
Ja, deutlich mehr: verwahrloste oder ruinöse Gebäude erhalten einen IPI-Zuschlag von 25 %, der sich jährlich um weitere 20 % verschärft, solange der Zustand fortbesteht. Unfertige Fassaden werden mit 10 % Aufschlag belegt.
Gilt der alte Green-Card-Steuervorteil noch?
Der historische Vorteil (IUP-Befreiung und 50 % Ermäßigung für 10 Jahre) bezog sich auf eine Steuer, die es nicht mehr gibt. Ob und wie er auf ITI/IPI übertragen wird, ist noch zu klären - vor einer Investition individuell mit einem Steuerberater prüfen.
Wer profitiert am meisten von der Reform?
Käufer und Eigentümer gepflegter, fertiggestellter Immobilien - sie zahlen sowohl beim Kauf (1,0 % statt 1,5 %) als auch laufend (0,1 % statt 1,5 % pro Jahr) spürbar weniger als unter dem alten System.
Diese Seite ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ausführungsbestimmungen, Bewertungsdetails und die Behandlung von Übergangsfällen (etwa bestehende Green-Card-Vorteile) können sich in den ersten Jahren nach Inkrafttreten der Reform noch konkretisieren. Prüfe alle Angaben vor einer Entscheidung mit einem in Kap Verde zugelassenen Steuerberater.
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